放寛工商物業按揭成數的下一步

自2009年金管局首次推行按揭貸款的審慎監管措施以來，往後加推的招數多是針對住宅市場，而只有2013年初才推出適用於工商物業的按揭貸款。但到今年8月19日，局方宣佈將寫字樓，分層工廈及零售舖位的按揭成數上調到五成，主要是因工商物業價格走勢明顯下調。

不久之前，財政司司長在8月18日的網綕也有提出要求金管局聯同銀行延長「預先批核還息不還本」計劃，措施背後可看到政府想透過銀行去協助企業面對資金困難，尤其工商物業的租售價巳下調逾10%，雖然增加成數未必有太多幫助，但已經給予銀行一些彈性去協助企業利用物業發揮其摃捍效果。至於會否激發非住宅價格上升，我估未必，因為投資者現正小心觀察疫情對經濟帶來的影響，不少高回報率成交巳反映其已預計租金仍有下調空間。

至於金管局也有提到住宅市場是較平穩，這也是歸功於過往的措施發揮作用，即使經歷社運及疫情，仍保持穩定。雖如此，但我認為有些措施也有優化空間。例如，現在所有貸款人都要通過按息加3厘的壓力測試。但最近美國聯儲局已暗示未來兩三年都未必加息，用3厘作壓力測試是否太多呢？是否可以減至1或2厘呢？

另外，現時的貸款成數實在太傾向細銀碼住宅，副作用就是這類物業價格大幅上升，令初次置業的市民被迫買貴樓。但中、高價住宅的門檻又太高，只可承做五成按揭，換樓鏈變相形成斷層，細單位的業主想換大單位的難度大大提高。要改善樓市不至被扭曲，應放寛銀行可承造劃一成數住宅按揭，例如七成，一視同仁。

如果能劃一用七成按揭成數，對於發展商來說，也是好事，他們可興建多些中至大面積單位，因為通常能夠負擔買介乎700至1,000呎單位的家庭一般的需求彈性較大，呎價亦會較「納米樓」理想。發展商更不需要為買家承做二按來補足現時銀行的低成數按揭。

現時整體樓市走勢是有空間給與局方考慮放寛按揭貸款成數，放寛上限更可以留多一些空間給銀行因應借款人作判斷。待數年後如樓市再次熾熱，變相就留有空間給局方去收緊，否則「辣招」會失去效力。

文章原於2020年9月8日刊登於《經濟日報》。