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放寛工商物業按揭成數的下一步

2020年 09月 08日

2009年金管局首次推行按揭貸款的審慎監管措施以來,往後加推的招數多是針對住宅市場,而只有2013年初才推出適用於工商物業的按揭貸款。但到今年819日,局方宣佈將寫字樓,分層工廈及零售舖位的按揭成數上調到五成,主要是因工商物業價格走勢明顯下調。

不久之前,財政司司長在8月18日的網綕也有提出要求金管局聯同銀行延長「預先批核還息不還本」計劃,措施背後可看到政府想透過銀行去協助企業面對資金困難,尤其工商物業的租售價巳下調逾10%,雖然增加成數未必有太多幫助,但已經給予銀行一些彈性去協助企業利用物業發揮其摃捍效果。至於會否激發非住宅價格上升,我估未必,因為投資者現正小心觀察疫情對經濟帶來的影響,不少高回報率成交巳反映其已預計租金仍有下調空間。

至於金管局也有提到住宅市場是較平穩,這也是歸功於過往的措施發揮作用,即使經歷社運及疫情,仍保持穩定。雖如此,但我認為有些措施也有優化空間。例如,現在所有貸款人都要通過按息加3厘的壓力測試。但最近美國聯儲局已暗示未來兩三年都未必加息,用3厘作壓力測試是否太多呢?是否可以減至12厘呢?

另外,現時的貸款成數實在太傾向細銀碼住宅,副作用就是這類物業價格大幅上升,令初次置業的市民被迫買貴樓。但中、高價住宅的門檻又太高,只可承做五成按揭,換樓鏈變相形成斷層,細單位的業主想換大單位的難度大大提高。要改善樓市不至被扭曲,應放寛銀行可承造劃一成數住宅按揭,例如七成,一視同仁。

如果能劃一用七成按揭成數,對於發展商來說,也是好事,他們可興建多些中至大面積單位,因為通常能夠負擔買介乎7001,000呎單位的家庭一般的需求彈性較大,呎價亦會較「納米樓」理想。發展商更不需要為買家承做二按來補足現時銀行的低成數按揭。

現時整體樓市走勢是有空間給與局方考慮放寛按揭貸款成數,放寛上限更可以留多一些空間給銀行因應借款人作判斷。待數年後如樓市再次熾熱,變相就留有空間給局方去收緊,否則「辣招」會失去效力。

文章原於2020年9月8日刊登於《經濟日報》。

謝偉鴻 Cliff Tse
仲量聯行估價諮詢部資深董事

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