寫字樓租賃有危有機

近期新型肺炎疫情趨緩和，企業運作已大致回復正常，寫字樓租賃市場的睇樓活動亦見增加。儘管經濟前景仍未明朗，但有危必有機，對租客而言，若有需要租用或整合寫字樓，現時的市況反有利他們爭取更佳的租務條款。

香港甲級寫字樓租金於過去數年一直高企，直至去年中始調頭下跌，整體甲級寫字樓租金已由去年5 月的高位累積下跌20.8%，中環甲級寫字樓租金亦已跌26.9%，預期全年整體租金將下跌最多25%，中環租金跌幅將達25-30%。因此，現時租用寫字樓的議價空間較以往大，除了租金叫價顯著回落外，部分業主為吸納新租客，願意把較低的租金固定期由以往一貫的3年延長。

現時普遍租戶均希望節省開支，搬遷新寫字樓往往要負擔一大筆裝修費，除非新寫字樓的呎租較現有寫字樓有顯著差距，否則租客均寧願續租現有寫字樓。因此，部分業主願意提供裝修費，避免租客因裝修費而卻步，同時，也願意提供較長的免租期。

租務條款較以往優惠下，部分企業就趁租金回落，租用同區質素更理想的寫字樓，或面積較大的寫字樓。例如市場便錄得一家企業於中環同區搬遷，一為整合辦公室，二為重新裝修，打造全新的理想辦公空間，租金較續租舊有寫字樓更低。

部分企業則趁勢租用面積較大的辦公室，把現有數個辦公室合併至新辦公室。以往寫字樓市場尤其核心商業區空置率低，也少有樓面較大的辦公室在市場放租，企業難覓面積較大的寫字樓整合辧公室，現時則不乏選擇。

新型肺炎疫情期間，不少企業採取靈活的工作模式後，也令更多一直在核心商業區企業較以往接受非核心商業區的寫字樓。

值得注意的是，8月及9月整體寫字樓租金按月分別下跌1.7%及1.3%，較今年上半年平均每月跌幅逾2%收窄，預期未來租金跌幅也會較今年上半年緩和，若租客待明年市況改善，租金見底後才租用寫字樓，未必能向業主爭取如現時般理想的租賃條款。是次疫情受控後，到寫字樓睇樓的企業已較過去兩次疫情受控後增加，反映越來越多企業有意租用新寫字樓，準備了解市況，若疫情明年緩和，租賃成交趨增，租戶將難向業主取得較優質的租賃條款。

現時整體商業區的空置率雖然增加，中環甲級寫字樓的空置率於9月底已升至6.8%，為2005年12月以來最高。但今年及明年兩年均缺乏甲級寫字樓新供應，今年全年新供應只有366,200平方呎，今明兩年核心商業區均沒有新寫字樓落成，主要商業區要待2022年鰂魚涌才有新商廈落成，中環更要待2023年美利道項目落成始見新供應。缺乏新供應下，若市況改善，業主難免會收回部分租賃優惠。

文章原於2020年10月13日刊登於《星島日報》。