Commentary

寫字樓租賃有危有機

有利租戶爭租賃優惠

2020年 10月 13日

近期新型肺炎疫情趨緩和,企業運作已大致回復正常,寫字樓租賃市場的睇樓活動亦見增加。儘管經濟前景仍未明朗,但有危必有機,對租客而言,若有需要租用或整合寫字樓,現時的市況反有利他們爭取更佳的租務條款。

香港甲級寫字樓租金於過去數年一直高企,直至去年中始調頭下跌,整體甲級寫字樓租金已由去年5 月的高位累積下跌20.8%,中環甲級寫字樓租金亦已跌26.9%,預期全年整體租金將下跌最多25%,中環租金跌幅將達25-30%。因此,現時租用寫字樓的議價空間較以往大,除了租金叫價顯著回落外,部分業主為吸納新租客,願意把較低的租金固定期由以往一貫的3年延長。

現時普遍租戶均希望節省開支,搬遷新寫字樓往往要負擔一大筆裝修費,除非新寫字樓的呎租較現有寫字樓有顯著差距,否則租客均寧願續租現有寫字樓。因此,部分業主願意提供裝修費,避免租客因裝修費而卻步,同時,也願意提供較長的免租期。

租務條款較以往優惠下,部分企業就趁租金回落,租用同區質素更理想的寫字樓,或面積較大的寫字樓。例如市場便錄得一家企業於中環同區搬遷,一為整合辦公室,二為重新裝修,打造全新的理想辦公空間,租金較續租舊有寫字樓更低。

部分企業則趁勢租用面積較大的辦公室,把現有數個辦公室合併至新辦公室。以往寫字樓市場尤其核心商業區空置率低,也少有樓面較大的辦公室在市場放租,企業難覓面積較大的寫字樓整合辧公室,現時則不乏選擇。

新型肺炎疫情期間,不少企業採取靈活的工作模式後,也令更多一直在核心商業區企業較以往接受非核心商業區的寫字樓。

值得注意的是,8月及9月整體寫字樓租金按月分別下跌1.7%及1.3%,較今年上半年平均每月跌幅逾2%收窄,預期未來租金跌幅也會較今年上半年緩和,若租客待明年市況改善,租金見底後才租用寫字樓,未必能向業主爭取如現時般理想的租賃條款。是次疫情受控後,到寫字樓睇樓的企業已較過去兩次疫情受控後增加,反映越來越多企業有意租用新寫字樓,準備了解市況,若疫情明年緩和,租賃成交趨增,租戶將難向業主取得較優質的租賃條款。

現時整體商業區的空置率雖然增加,中環甲級寫字樓的空置率於9月底已升至6.8%,為2005年12月以來最高。但今年及明年兩年均缺乏甲級寫字樓新供應,今年全年新供應只有366,200平方呎,今明兩年核心商業區均沒有新寫字樓落成,主要商業區要待2022年鰂魚涌才有新商廈落成,中環更要待2023年美利道項目落成始見新供應。缺乏新供應下,若市況改善,業主難免會收回部分租賃優惠。

文章原於2020年10月13日刊登於《星島日報》。

嚴威程 Paul Yien,香港商業部資深董事
嚴威程 Paul Yien
香港商業部資深董事

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