業主為吸引租戶翻新寫字樓空間

業主們正計劃，翻新及將舊辦公樓重新定位，以吸引租戶及其員工重返辦公室。

在靈活工作模式的推動下，市場從新考慮傳統寫字樓租賃、大堂佈局和其他設施。仲量聯行早前對10個國家的2,000名企業員工進行調查，調查結果顯示，大多數人希望平均每星期遙距工作兩天，比疫情前的人數多出一倍。

租賃市場疲弱，翻新寫字樓有望保留和吸引租戶，為業主及投資者減低租賃風險的影響。
仲量聯行澳洲資產和數碼發展主管James Peterson指：「業主們可以考慮一系列的資本性支出策略，主動保衛他們的物業資產。租戶們現在希望減少在辦公空間工作的人數，更希望優先考慮能夠提升團隊合作和創新的空間。」

Peterson補充，員工們著重寫字樓附近的食物、社交空間、健康和福祉、智能科技、空氣質素和衛生標準，希望辦公室體驗值得他們通勤上班。

一些翻新工程已在進行。一座位於澳洲昆士蘭布里斯本河畔的80年代商業大樓，進行1,400萬澳元的改造項目。2020年，地產投資公司兼發展商Wallum Partners，以2,600萬澳元購買這兩棟物業。工程包括翻新大堂及方便通勤員工的設施，升級冷氣和電梯，安裝節能照明和節水措施，以及美化園林。

地產商凱德集團，正在翻新新加坡羅賓遜路的辦公樓。據悉，該大廈80%的寫字樓已出租，租戶包括歐洲金融服務公司安聯集團、日本西村朝日律師事務所、以及數碼基建公司Equinix。物業設有靈活工作空間，令業主更有信心翻新將提升出租率。

市場普遍認為，疫情期間的封鎖措施，不會減少企業們對辦公室的需求。企業們預計將保留位於市中心的總部，並透過優質的裝修，加強企業文化和創新理念。

然而，由於近年全球多個市場的寫字樓空置率處於低位，舊商業大廈的業主幾乎不會受租賃風險影響，但由於租戶有更多選擇，他們會選舒適、靈活和高品質的寫字樓。

根據仲量聯行的資料，在整個亞太區，估計約有40%10年以上樓齡的寫字樓，需要進行某種形式的翻新工程，以符合現時市場的要求。

Peterson指：「有很多物業的位置和樓層間隔都很理想，結構穩健，但亦有其他需要注意的因素，如租約即將到期。業主們可以通過巧妙的策略緩解這些因素。」

資產價值下跌，也促使業主們對旗下物業進行翻新。

仲量聯行研究顯示，即使是在澳洲城市裏一些最高端的寫字樓，位於某些地區的資本值預計會下跌4至7%，而較舊的商業大廈的資本值可能會跌至20%。

仲量聯行澳洲估值諮詢部主管Martin Reynolds表示，雖然僅靠翻新不能扭轉資本值下跌的趨勢，但工程可以有助提升價值。

Reynolds指：「有一籃子的因素推動資本值，包括市場、租約情況、租金，以及NABERS（澳洲國家建築環境評級系統）評級。但總體而言，進行翻新當然會有影響，如果同級的商業物業和您的物業擁有同樣的規格，但他們同時設有翻新的大堂和良好的設施，您就會在租賃市場上處於劣勢，特別是在租賃市場疲軟的時候。」

Reynolds補充，較新的大堂給人清潔和安全的感覺，這些都是企業們在新型冠狀病毒疫情後最關心的因素。

此外，未經翻新的辦公室，可以為投資者提供增值物業的機會，尤其是屬可持續發展的物業。

仲量聯行亞太區行政總裁Anthony Couse表示，在未來12個月，2020年的趨勢有望反映在市場上。

Couse指：「新的一年，經濟可能無法擺脫疫情的影響及所帶來的挑戰，但隨著許多市場復蘇，人們的工作、生活和娛樂方式改變，2021年可能會成為亞太區地產業邁向增長、創新和投資新週期的一年。」