啟德商廈租金可創東九龍新高

東九龍經過過去十多年發展，已成為香港新興商業區，吸引不少跨國企業遷入，該區未來的發展焦點將是啟德的商業發展。

東九龍包括觀塘及九龍灣一帶，未來兩年的寫字樓新供應將較以往顯著減少，直至2022年或2023年，才有由南豐發展的啟德商業綜合項目及新鴻基巧明街前巴士廠重建項目落成。

南豐發展的啟德商業落成後，樓高43層，將成為東九龍最高的建築物，可望成為九龍的新地標。以九龍站上蓋環球貿易廣場為例，該廈為全港最高的建築物，樓高108層，由於屬地標物業，加上位於九龍站上蓋，往來中環機鐵站只有一個站，吸引摩根士丹利等大型跨國企業遷入，現時該廈每平方呎租金已高達$90元，遠高於尖沙咀港威大廈等商廈每平方呎$60的水平。因此，南豐的啟德項目寫字樓呎租可望較東九龍現有的寫字樓高出50%，呎租可達$50，與鰂魚涌商業區平均呎租睇齊。

該廈也有望帶動該區的商業發展。現時啟德發展區已批出的兩幅商業地皮，除南豐的發展項目外，另一幅為利福國際投得的商業地皮，但大部份樓面均會作零售用途，只有少數樓面為寫字樓用途。相反，南豐發展的項目可提供約191.2萬平方呎樓面，規模接近中環國際金融中心二期，逾半樓面均為寫字樓用途，其餘為零售用途，將成為該區主要的寫字樓新供應。配合已列入賣地表的其餘兩幅啟德前機場跑道商業地皮及其他重建項目，啟德發展區的商業氣氛將隨著寫字樓落成而日趨濃厚。

啟德商業區的租客類型方面，筆者相信將與東九龍相若，將吸引跨國企業把後勤中心遷入，始終九龍與港島的租金差距為企業搬遷的最大推動力。值得注意是，啟德發展區長遠將吸引中資企業遷入。中資企業過去數年主要落戶中環頂級寫字樓，但在香港發展一段時間

時間後，已開始注意其他商業區，以節省租務成本，不會把所有部門都設置於中環。例如一間中資証劵公司早前已承租觀塘宏利金融中心，另一間中資銀行也購入觀塘一層寫字樓作後勤中心再加上早年購入整幢寫字樓自用的建行等，來自中資的需求，可望為啟德商業區注入新的租賃需求。

文章原於2019年7月9日刊登於《經濟日報》。