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西九文化區須重定發展方向

宜增發展彈性添地產吸引力

2024年 09月 05日

西九文化區管理局獲政府批准出售住宅發展項目,並可保留從發展商興建的住宅項目全部收益,預期可獲足夠資金營運約十年,以解財困。不過,長貧難顧,文化區如何能自負盈虧,又不完全倚賴政府資助,仍是疑問。政府及社會務須重新思考文化區的發展方向,避免成為長期包袱。

事實上,近年不少博物館均出現資金短缺的問題,據英國藝術基金6月公布的研究報告顯示,三分之二的受訪英國博物館董事憂慮基金短缺,需要10%至20%的額外資金以保持營運穩定。美國不少博物館倚賴的傳統捐助模式,近年也備受捐贈者減少的挑戰。

管理局以賣地換取營運資金的確能舒緩文化區的財政壓力。若樓市表現好,享有維港景的住宅地皮不難以樓面地價每方呎逾2萬元售出,落成後住宅呎價可高達4至5萬元。但現時市況低迷,相信地皮只能以遠低此價格出售,浪費這些貴重地皮。按管理局計劃於2026年始推出住宅地皮招標,若香港利息於明年逐步回落,龐大的住宅存貨逐漸被消化,地皮確有機會以較高價格出售,但未必能重回樓市高位,需待樓市重拾升軌始有轉機。

而且,文化區僅有3幅住宅地皮,悉數售出後如何繼續獲得收入,支付營運開銷屬一大疑問。政府宜給予文化區較大的發展彈性,始能令它有機會自給自足。

文化區面靠維港,毗鄰交通樞紐,以藝術發展為主軸,其實有利配合發展獨特的住宅及零售項目。現時文化區以餐飲地舖為主,若略為增加區內商舖面積,在規劃佈局上提供彈性或鼓勵措施,善用海濱長廊,可發展如東京銀座、南青山或麻布台之丘等獨幢商店,吸引潮牌及國際品牌設立旗艦店,獨特的建築物配合區內藝術文化氣息,將雙得益彰。此類租客承租力強,可以為文化區帶來長遠的收入。

香港豪宅價格之高於全球名列前茅,若政府在住宅發展條款上能給予更多彈性,鼓勵創新的設計,在招標出售地皮時,把建築設計考慮在中標條款內,除了可以為維港兩岸帶來新地標外,也有助發展商日後以更高的價格出售住宅,有利地皮以較高的價格出售。

此外,政府亦應大力加强文化區與九龍站,高鐵站及尖沙咀的連接,興建舒適的行人路,優化室內泊車設施,人流和車流貫通無阻,始能令此區生生不息。

文章由仲量聯行估價諮詢部資深董事區建強撰寫。

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