市區重建陷兩難
政府宜賦予彈性
上月有記者問筆者,樓市正處於下行周期,市區重建局是否有需要繼續收購舊樓? 未來市區重建應該如何調整方向?
要回答此問題,不妨參考私人市場的變化。年初至今,都沒有發展商向土地審裁處申請強制拍賣,金朝陽集團10月申請上訴下調銅鑼灣希雲大廈的底價遭土地審裁處駁回後,亦表明無意在即將舉行的第二次拍賣中投標。發展商亦不再積極投地,過去兩年招標的地皮,不是以低價成交,便是以流標收場,反映在逾11萬伙的大量新盤供應積壓下,發展商暫無意吸納地皮,新盤「去貨」更形迫切。這一一均反映發展商的投地意欲低企,未必有意競投,極其量會以低價「執死雞」。
在市況疲弱下,發展商尚且可以按市況變化選擇暫停吸納地皮,但市區重建局則身不由己,承擔著推動香港重建發展的社會責任,要經過與政府商討才能調整策略。因此,政府需要與市區重建局磋商,是否在跌市下仍然繼續收購舊樓重建,若堅持繼續,如何承擔開支及虧損?
未來市區重建需要以較創新的模式推動舊區發展。一直以來,市建局採用的模式是收購收購範圍內的舊樓,然後整幅地皮推出市場招標出售。但現時樓價持續下跌,收購舊樓易出現高買低賣的情況,若項目未能售出,市建局便要承擔不少利息開支。市建局發債當然有幫助,但長貧難顧,仍要思考新的發展模式。
政府、市建局及發展商宜磋商,分享各方難處,商討如何能推動市區重建。其中一個可以考慮的方案是市建局讓小業主參與重建,若涉及地盤有未用盡的地積比率,可以讓小業主樓換樓,市建局便無需先墊支款項。市建局有別於發展商,並非以牟利為原則,向小業主收購單位,均以一筆過付款,前期開支極大,遇上跌市便要面對極大的財政壓力,若以樓換樓模式,便可以減輕負擔。
另一可行方案是把收購所得的舊樓翻新,出租作學生宿舍。此類需求今年已見增加,隨著政府大力打造「留學香港品牌」,需求將持續增加。市建局的重建項目均在市區,正正是學生物色的居所。當然租金收入未必能彌補市建局的收購開支,但起碼能提供一筆穩定的收入,應付利息開支。
樓價回落,小業主面對收購價回落,私人收購舊樓重建的市場已停頓,政府需要思考是否繼續讓市建局繼續以蝕本價推動舊區重建。
此文章由仲量聯行香港主席曾煥平撰寫,於2024年11月5日刊登在《經濟日報》。