商用物業銀主盤會否增加?
金管局宜推措施減低樓市波動
金管局公布今年首季末負資產住宅按揭貸款,宗數由半年前的11,123宗大升近兩倍至32,073宗,為近年新高,原因在於樓價下調。但高負資產數字會否令銀主盤湧現呢?
值得注意的是每月住宅按揭統計調查裏,未償還貸款的拖欠比率,以拖欠超過3個月計,目前的拖欠率約是0.09%看似不多,但相比幾年前約0.01%至0.03%,升幅明顯。拖欠上升跟銀主盤數量有一定的關係。
現時疫情已過,但經濟仍然疲弱,借款人或因財政出現困難,引致拖欠問題,若銀行追數不果,最終只有充公抵押物業來償還債務。
- 謝偉鴻 Cliff Tse
目前住宅樓市正面對高息及人口老化問題,樓價難以在短期內重拾升軌,但剛性需求仍然存在,業主若以低價售樓,住宅仍會不乏承接,負資產變銀主盤的數目未必會大幅增加。
相反,寫字樓、商鋪或工廈單位等商用物業的貸款拖欠數字則較難掌握其嚴重性。不過,筆者近期接觸到不同銀行的銀主部,亦察覺到非住宅的估價查詢已明顯增加。但商用物業的需求要端視經濟環境及利息水平,有時銀行或借款人需要折讓彼多才找到買家承接。由於利息高企,投資者未必有太大興趣增持物業。所以,最近亦見到數層寫字樓或工廈樓需要大幅打折扣才能售出,在經濟環境不明朗之下,商用物業變成銀主盤的機會較高。銀行對商用物業的新造按揭取態也較以往保守。
物業被充公後,銀行通常會先找估價公司評估樓價或公司的商業價值,以便安排一個公平、透明過程,通過招標或拍賣形式出售物業,收回欠款。
多年前,筆者亦見證過銀行用不同方法處理繁多的銀主盤,曾試過以「打包」形式將一籃子銀主盤賣給由投資銀行牽頭的基金,但通常物業數量可能勳輒要上百件,才利用這方法,而且,基金出價往往遠低於市價,銀行會非常之小心處理。
整體來說,負資產季結統計總會有上上落落,只要貸款人如期還款而銀行又不因資不扺債追差價情況下,住宅樓按變成銀主盤的機會相對較少,暫未見到銀行看待成太大課題。
畢竟,多數物業買賣都會用上按揭貸款,價錢下調到資不抵債時候,固然對債仔多少會產生心理影響,而銀行作為債主亦會因應全盤貸款組合的質素作出策略性調整,希望金管局要多方位為銀行、工商業、市民及金融系統作出適當平衡措施,減低樓市波動。
文章由仲量聯行評估諮詢服務部資深董事謝偉鴻撰寫,原於2024年6月18日刊登於《經濟日報》。