商用物業銀主盤會否增加？

金管局公布今年首季末負資產住宅按揭貸款，宗數由半年前的11,123宗大升近兩倍至32,073宗，為近年新高，原因在於樓價下調。但高負資產數字會否令銀主盤湧現呢？

值得注意的是每月住宅按揭統計調查裏，未償還貸款的拖欠比率，以拖欠超過3個月計，目前的拖欠率約是0.09%看似不多，但相比幾年前約0.01%至0.03%，升幅明顯。拖欠上升跟銀主盤數量有一定的關係。

現時疫情已過，但經濟仍然疲弱，借款人或因財政出現困難，引致拖欠問題，若銀行追數不果，最終只有充公抵押物業來償還債務。

目前住宅樓市正面對高息及人口老化問題，樓價難以在短期內重拾升軌，但剛性需求仍然存在，業主若以低價售樓，住宅仍會不乏承接，負資產變銀主盤的數目未必會大幅增加。

相反，寫字樓、商鋪或工廈單位等商用物業的貸款拖欠數字則較難掌握其嚴重性。不過，筆者近期接觸到不同銀行的銀主部，亦察覺到非住宅的估價查詢已明顯增加。但商用物業的需求要端視經濟環境及利息水平，有時銀行或借款人需要折讓彼多才找到買家承接。由於利息高企，投資者未必有太大興趣增持物業。所以，最近亦見到數層寫字樓或工廈樓需要大幅打折扣才能售出，在經濟環境不明朗之下，商用物業變成銀主盤的機會較高。銀行對商用物業的新造按揭取態也較以往保守。

物業被充公後，銀行通常會先找估價公司評估樓價或公司的商業價值，以便安排一個公平、透明過程，通過招標或拍賣形式出售物業，收回欠款。

多年前，筆者亦見證過銀行用不同方法處理繁多的銀主盤，曾試過以「打包」形式將一籃子銀主盤賣給由投資銀行牽頭的基金，但通常物業數量可能勳輒要上百件，才利用這方法，而且，基金出價往往遠低於市價，銀行會非常之小心處理。

整體來說，負資產季結統計總會有上上落落，只要貸款人如期還款而銀行又不因資不扺債追差價情況下，住宅樓按變成銀主盤的機會相對較少，暫未見到銀行看待成太大課題。

畢竟，多數物業買賣都會用上按揭貸款，價錢下調到資不抵債時候，固然對債仔多少會產生心理影響，而銀行作為債主亦會因應全盤貸款組合的質素作出策略性調整，希望金管局要多方位為銀行、工商業、市民及金融系統作出適當平衡措施，減低樓市波動。

文章由仲量聯行評估諮詢服務部資深董事謝偉鴻撰寫，原於2024年6月18日刊登於《經濟日報》。