Commentary

投資者宜趁低吸納銀座式商廈

零售市道回軟造就投資機遇

2021年 01月 12日

商舖市道受疫情等因素打擊逾年,當核心購物區一線街舖的租金也大幅回落,擁有商舖概念的銀座式商廈的租賃及投資前景自然被看淡。不過,銀座式商廈發展彈性大,長遠投資前景仍然理想。

以往零售市場旺盛,零售商難以負擔高昂的街舖租金,自然追捧位處核心購物區、租金又遠低於街舖的銀座式商廈,承租作樓上舖;街舖租金於去年下跌36.8%,並已重返2003年第4季的水平,市場不免擔心銀座式商廈會更難覓得租客。

銀座式商廈的租賃情況雖然不及以往,但大部分銀座式商廈均位處銅鑼灣、尖沙咀等地的核心旺區,佔有地利,過去10年、甚至20年租賃市場亦一直表現理想。現時銀座式商廈租務情況欠佳,與整體舖市一樣,同是受到疫情拖累,待香港的疫情受控後,租賃需求將會逐漸恢復,商舖租金及價格有機會反彈。

本行預期今年各類商用物業中以商舖的走勢最佳,料核心區街舖及商場租金及價格會回升最多5%,相反,寫字樓及工廈租金及價格仍然面對下調壓力。商舖前景較樂觀的原因是租金自2019年起已累積下跌48.5%,調整幅度為各類物業之最,現已跌至2003年第4季水平,未來的下跌空間有限。

近月部分空置舖位已獲租戶承接,不少針對本地消費市場的零售商均有意擴充,當中尤以食肆最積極。隨著近期疫情顯著緩和,零售市場將會好轉,始終購物消費及飲食是市民喜愛的消閒活動之一,商舖租金可望於今年見底反彈。

在此背景下,部分投資者已早著先機,去年底起開始吸納商舖物業,料此趨勢將會持續。筆者相信,銀座式商廈將會是繼商舖物業後另一類受投資者注意的物業,原因除了由於銀座式商廈可作商舖,未來將會受惠於零售市場好轉,租賃前景看俏;另一原因是大廈可同時作寫字樓用途,可吸納的租戶較傳統寫字樓或商舖廣泛,租金收入較有保證。

有別於街舖,銀座式商廈因涉及的投資銀碼較高,多由具實力的投資者持有,面對逆市,普遍業主的租金叫價未有如街舖般顯著下調,議價空間較街舖少,導致租金跌幅不及街舖。現時租賃市況欠佳只是受疫症及社會事件等外來因素影響,長遠前景仍然樂觀。

以往旺市時,市場少有業主放售銀座式商廈,尤其鄰近核心消費區港鐵站的物業,更為罕有;現時租賃市場逆轉,部分業主對前景看法有變,願意放售銀座式商廈出售,反有利投資者趁低吸納優質的銀座式商廈,待市況好轉,租金收入增加的同時,物業價格也可望提高,畢竟香港核心繁華地段的全幢商用物業具有地理優勢,防守性高,長遠投資前景樂觀。

文章原於2021年1月12日刊登於《星島日報》

陳國章 Oscar Chan,仲量聯行資本市場部主管
陳國章 Oscar Chan
仲量聯行資本市場部主管