全面復甦道阻且長

期待已久的中港通關為疲弱的香港經濟注入了動力，低迷的市場情緒短時間內高漲不少。

可是，經過三年的窒礙，通關初期定必遇上各種問題，如政策不到位、人手、配套不足，以至生產、服務和消費模式的改變，都需要時間適應和提升。故此，實質性改善可能在下半年才出現。我們預期今年地產市道亦將回暖，特別是在今年下旬，租賃買賣交投可望回復接近疫前的活躍情況。

零售市道應可率先並明顯改善。視乎訪港遊客的增長速度，零售業銷貨額估計將在年內逐步回升。初期市場焦點集中於中檔品牌，如餐飲服務、大眾化時裝、化妝品、藥品等。至於疫情期間削減業務規模的國際奢侈品牌和鐘錶珠寳，則需要較長時間規劃和實施擴張策略。核心地段的街舖空置率將大幅改善，租金亦將從極低水平拾級而上。我們預期今年街舖租金上升10至15%，而優質商場租金則回升0至5%。

經濟回暖，會令營商信心增強，跨國和內地企業會從收縮轉而加大在港投資，尤其銀行、金融和專業服務，將支撐寫字樓的需求。疫情以來，企業更重視員工的身心健康，和環境、社會及管治(ESG)理念，對辦公樓的質素要求亦大為提高。新一代更優質、更節能的寫字樓，例如The Henderson，能切合它們的需要，也將是市場焦點所在。但由於這兩年大量新供應，空置樓面消化需時，我們預期2023年的寫字樓租金大致平穩。

住宅成交量預計將由去年的低位反彈，但市場不利因素仍揮之不去，如利率、積壓已久的供應、懲罰性的買賣印花稅等，樓價在年內恐仍然受壓。雖然全面通關後的人才流入會帶來新的住屋需求，但短期內，南向資金流動依然受到制約，對銷售的裨益有限。若辣招維持，我們預期今年中小型住宅價格將再下跌5至10%。

通關後，內地生產線及運輸鏈逐步恢復，香港進出口量預計將重拾至2021年水平，屆時貿易商對貨倉存儲需求亦會漸見增加。貿易表現改善，加上零售業反彈，倉儲供應相對有限，預期倉庫租賃市場會保持活躍。工廈物業租金與價格將持續過去兩年的升勢。

全面復甦道阻且長，但行則將至。相信經過上半年的準備和整合，香港物業市場在下半年的復甦將更為明顯。

文章原於2023年2月14日刊登於《經濟日報》。