工廈需求「此消彼長」

今年物業投資市場沿續去年的趨勢以工廈物業交投最活躍，工廈租賃市場雖然亦較去年好轉，但前景仍然見陰霾。

去年受疫症影響，不少企業因歐美市場需求減弱而看淡生意前景，暫援租用工廈的決定，也無意擴充；今年本港疫情受控，經濟逐漸穩定，租賃交投略見回升，然而，經濟前景始終陰霾未明，全球不少國家仍受疫情影響，但租約一簽便是3年，未來3年的市況難測，單是香港與內地何時能全面通關已難以預測，也難言內地旅客何時可恢復訪港，部分工廈租戶自然未敢貿然作大手租賃的決定。

現時香港貨倉的租賃新需求主要來自針對本地消費市場的商戶，例如超級市場、凍肉、進口食品、電器公司及傢俱公司。疫症自去年初爆發後，此類行業因顧客主要為本地消費者，生意不但沒有受打擊，更反而錄得增長，對貨倉需求增加，近期均擴充租用貨倉的面積。

然而，過往一直倚賴旅客業務的商戶如化妝品、快時尚(Fast Fashion)及國際奢侈品品牌等行業，業務因通關之日遙遙無期受到影響，對貨倉的需求較以往減弱，部分商戶更縮減租用面積，他們所騰空的樓面則由針對本地消費市場的商戶承租。

此消彼長下，年初至今香港貨倉的空置率已較去年顯著改善，2020年底貨倉空置率曾高達2.9%，2019年空置率僅1.9%，近月空置率已回落至2.3%，招租情況獲得改善。

現時香港本地零感染紀錄已持續一段時間，觀乎暑假的消費市場，社會普遍已適應疫後生活及消費模式，網購發展蓬勃，尤其對FMCG (Fast Moving Consumer Goods)快速消費品行業的刺激作用更大，此類對貨倉租賃市場有支持作用。加上，疫症令每人在家逗留的時間更長，不少人均購買傢俬電器以改善居住空間，令此類公司對貨倉的需求增加。

按現時世界各地情況估計，新冠疫情仍會持續一段時間，展望未來半年，進出口貿易將持續獲得改善，針對本地消費者的零售行業將會繼續擴充貨倉樓面，然而，倚重外地遊客的行業因通關未明及各地的旅遊限制等，對貨倉需求將依然疲弱。在需求來源改變下，針對本地市場的零售商對有車路直達每層的貨倉需求最大，此類貨倉將最受追捧，走勢最佳，普通貨倉也會受惠於凍肉業及進口食品店擴充，需求有一定支持。

對貨倉業主而言，市況最壞的時間毫無疑問已經過去，自今年年中起，出租率高的貨倉或工廈的議價空間已經收窄，導致實際租金開始回升，未來整體貨倉及工廈的租金走勢將要待空置率進一步改善才會回升，料未來數月租金仍會橫行。長遠走勢則要視乎香港與內地何時全面通關，以及世界各地何時可以隨疫症受控而放寬旅遊限制，才可望復甦。

文章原於2021年10月5日刊登於《星島日報》。