Commentary

政府推工廈標準補價

將重燃投資工廈興趣

2021年 03月 16日

政府於3月初公布工廈重建「標準金額」補地價先導計劃詳情,3月15日正式推出計劃,為期兩年,定必重燃投資者對投資工廈的興趣。

政府於2018年重啟工廈活化計劃,市場反應未有如首度推出時熱烈,加上過去兩年經濟轉差,因有關計劃收購工廈發展的個案亦較以往少。不過,政府是次推出標準補地價金額,正好可以令投資者及發展商更易估算投資成本及回報,消除了進行補地價過程的不確定性,透明度更高,有望加快補地價程序,過往要與地政總署達成補地價協議,往往要動輒數年,磋商時間越長,發展成本越高。加上活化政策下,重建工廈可獲額外20%可建樓面面積,對發展商極具吸引力。

這正是近月工廈物業成交轉趨活躍的原因之一。過去兩至三年,投資者包括外資基金均少有購入工廈物業,不過今年市場錄得多宗成交,當中包括新加坡SilkRoad Property Partners以3.21億元購入粉嶺堅達中心;豐樹基金斥資約8.13億元投得粉嶺工業地;嘉民則以5.7億元購入觀塘海裕工業中心半幢業權,成為今年物業投資市場的一大焦點。

今年工廈物業多投資者垂青的另一原因是價格較低,投資風險亦相對較低。過去一年爆發疫症對香港經濟造成嚴重打擊,然而,普遍工廈的空置率只是由疫症爆發前的2%升至現時的4%至5%,租金因低企跌幅有限,租務表現穩定,租金回報率可高達3至3.5厘,不少工廈物業又以售後租回形式出售,租金收入有保證,屬防守性高的投資物業。若日後重建,物業價格及租金回報更加可看高一線,對投資者尤其追求較高回報的外資基金屬理想的投資。

過去活化工廈以東九龍市場最活躍,但該區龐大的寫字樓新供應一直是有意該區投資者的隱憂,空置率又屬各主要商業區最高,2月底東九龍甲級寫字樓市場的空置率達到14.3%。不過,政府近期公布正計劃把東九龍五幅商業地皮改劃為住宅地皮出售,將令未來區內寫字樓新供應顯著減少,令工廈轉寫字樓的發展前景看漲,自然能吸引投資者吸納工廈部署重建。

除了作寫字樓發展外,過去一年的疫情推動了科技發展及應用,市場對數據中心的需求增加,亦將吸引投資者探索把工廈轉作數據中心的可行性,預期未來三季工廈將繼續成投資焦點。

文章原於2021年3月16日刊登於《經濟日報》。

譚蔭培 Ariel Tam,仲量聯行資本市場部資深董事
譚蔭培 Ariel Tam
仲量聯行資本市場部資深董事

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