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逆市宜投資地盤及甲級商廈

2020年 08月 11日

香港樓市存在不少不明朗因素,全球經濟表現也受疫症拖累,儘管近期本地投資者較早前活躍物色投資機會,但均採取審慎的投資策略。面對逆市,若要論那項物業能給予投資者有較大信心,相信是住宅地盤及甲級寫字樓。

回顧過去七個月的香港地產市場,各類市場均受到疫症打擊,唯獨住宅市場影響較輕微,樓價走勢跑贏各類物業。根據本行研究部顯示,上半年中小型住宅樓價上升2.2%,豪宅樓價也僅下跌3.6%,相反,寫字樓及商舖價格分別下跌24%及14.1%。而且疫症期間大家減少外出,但售樓處依然不乏睇樓人士,一手市場成交仍屬理想,顯示香港住宅市場仍有龐大的剛性需求,加上政府的土地供應有限,因此,不少投資者及發展商均積極在市場物色住宅地盤,認為住宅市場仍然具有投資潛力。

當中尤以港島、九龍鄰近港鐵站的住宅地皮,最受市場注意。地皮面積宜介乎5000至10,000平方呎,可建小型單位針對較多買家。現時市場放售的住宅地盤有限,不過,普遍業主均面對現實,叫價不會與以往般進取。

寫字樓市場方面,以往不少投資者均鍾情投資全幢乙、丙級寫字樓,一來投資額較低,又有潛質改裝成銀座式商廈或其他用途,增加租金收入。然而,現時面對逆市,乙、丙級寫字樓的租客普遍承租能力較弱,業務受疫症擴散的影響較大,業主投資此類寫字樓較以往需要承擔較大的投資風險。若出租率欠佳或租戶遷出,業主也需要大幅減租才能吸引新租客。因此,此類物業的投資前景已較以往遜色。

相反,甲級寫字樓租金雖然自去年六月起顯著下跌,今年上半年整體甲級寫字樓租金跌幅也達到13.2% ,但始終甲級寫字樓的租客承租能力較佳,也較有實力應對逆境,投資甲級寫字樓無論是全幢或分層,投資也較有保證,現時業主叫價也較以往顯著回軟。

不過,無論是投資傳統或分層寫字樓,仍會以港島及尖沙咀的寫字樓投資前景較佳,九龍東雖然是未來主要商業區之一,但供應龐大,價格及租金均會受壓。

究竟現時是否市場最壞的時間仍不乏爭論,不過,一旦有疫苗推出,香港便會有更多經濟活動,始終剛性需求大,屆時地產市場投資交投可望回升。

文章原於2020年8月11日刊登於《經濟日報》。

方智傑 Kent Fong
仲量聯行資本市場部執行董事

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