Commentary

民生區商場回報高

疫後更顯投資價值

2021年 02月 16日

回顧過去一年,商舖市場受疫情的影響最明顯及直接,去年有關零售業的負面消息頻傳。然而,過去數年一直備受投資者追捧的民生區商場,經過疫情一疫,反而突顯了其投資價值。

筆者上周日經過將軍澳港鐵站上蓋的數個商場,均人流如鯽,媲美銅鑼灣等旺區,其實鄰近住宅區的商場均有類似情況。就算在疫症肆虐最嚴重的時期,仍然保持一定人流,出租率較核心購物區商舖穩定,始終民生區商場的顧客主要倚靠區內居民而非外來旅客,人流未有受旅遊限制所影響。

民生區商場主要租戶為銀行、地產代理、超級市場及教育中心等商戶,除了教育中心外,這類與民生有關的商戶業務表現穩定,未有受疫症嚴重打擊,超市生意更有所增長,令民生區商場出租率較核心購物區商舖穩定。教育中心的運作因政府實施防疫措施無可避免受到影響,要轉作網上授課或停課,但一旦疫情緩和,放寬防疫措施後,業務將會轉佳。

受惠於人流及出租率穩定,現時部分民生區商場的租金回報率可高達3.5至4厘,租金回報率為各類工商物業最高。

本行研究部資料顯示,現時核心區街舖租金已較2014年高峰期下跌70%,重返2003年第四季的水平,租金未來下跌的空間有限。核心購物區空置的商舖近月開始見有租客承租,本行相信商舖市場最壞的時間已過去,預期商舖租金將見底,今年租金可望反彈最多5%,民生區商場將會受惠,租金收入可望增加。

民生區商場除抗跌能力高外,尚有增值潛力。位處將軍澳、馬鞍山、火炭及元朗等新興住宅區的屋苑基座的民生區商場,鄰近多個私人屋苑,能為商場帶來具消費力又年輕的客群,有利業主吸引具吸引力的大型租客進駐,帶動整個商場的租務及人流;也可以翻新並引入新零售概念,增添物業吸引力之餘,價值也可以提昇。

疫情何時尚屬未知之數,不過,一向早著先機的投資者已開始注意到商舖的投資價值,趁低入市,憧憬其升值潛力。去年第四季逾一億元的商舖買賣成交量已顯著上升,預料趨勢將於今年持續。商舖物業中,筆者認為民生區商場最具升值潛力,既抗跌力高,又具增值的發展潛力,未來「身價」將持續看漲。

文章原於2021年2月16日刊登於《經濟日報》。

陳國章 Oscar Chan,仲量聯行資本市場部主管
陳國章 Oscar Chan
仲量聯行資本市場部主管

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