民生區商場回報高

回顧過去一年，商舖市場受疫情的影響最明顯及直接，去年有關零售業的負面消息頻傳。然而，過去數年一直備受投資者追捧的民生區商場，經過疫情一疫，反而突顯了其投資價值。

筆者上周日經過將軍澳港鐵站上蓋的數個商場，均人流如鯽，媲美銅鑼灣等旺區，其實鄰近住宅區的商場均有類似情況。就算在疫症肆虐最嚴重的時期，仍然保持一定人流，出租率較核心購物區商舖穩定，始終民生區商場的顧客主要倚靠區內居民而非外來旅客，人流未有受旅遊限制所影響。

民生區商場主要租戶為銀行、地產代理、超級市場及教育中心等商戶，除了教育中心外，這類與民生有關的商戶業務表現穩定，未有受疫症嚴重打擊，超市生意更有所增長，令民生區商場出租率較核心購物區商舖穩定。教育中心的運作因政府實施防疫措施無可避免受到影響，要轉作網上授課或停課，但一旦疫情緩和，放寬防疫措施後，業務將會轉佳。

受惠於人流及出租率穩定，現時部分民生區商場的租金回報率可高達3.5至4厘，租金回報率為各類工商物業最高。

本行研究部資料顯示，現時核心區街舖租金已較2014年高峰期下跌70%，重返2003年第四季的水平，租金未來下跌的空間有限。核心購物區空置的商舖近月開始見有租客承租，本行相信商舖市場最壞的時間已過去，預期商舖租金將見底，今年租金可望反彈最多5%，民生區商場將會受惠，租金收入可望增加。

民生區商場除抗跌能力高外，尚有增值潛力。位處將軍澳、馬鞍山、火炭及元朗等新興住宅區的屋苑基座的民生區商場，鄰近多個私人屋苑，能為商場帶來具消費力又年輕的客群，有利業主吸引具吸引力的大型租客進駐，帶動整個商場的租務及人流；也可以翻新並引入新零售概念，增添物業吸引力之餘，價值也可以提昇。

疫情何時尚屬未知之數，不過，一向早著先機的投資者已開始注意到商舖的投資價值，趁低入市，憧憬其升值潛力。去年第四季逾一億元的商舖買賣成交量已顯著上升，預料趨勢將於今年持續。商舖物業中，筆者認為民生區商場最具升值潛力，既抗跌力高，又具增值的發展潛力，未來「身價」將持續看漲。

文章原於2021年2月16日刊登於《經濟日報》。