第五波疫情更顯工廈價值

香港爆發第五波疫情，對香港社會所造成的心理影響似乎較以往數次疫情嚴重，同時也令投資者關注那類投資物業最具防守性。

若論那類投資物業最具防守性及最具增值潛力，必數工廈物業。始終工廈物業投資基數、呎價為各類物業最低，因而投資風險相對較低。

例如近年在葵荃區售出的工業地盤每平方呎樓面地價3,500至4,500港元，但購入同區舊式工廈平均呎價僅需約3,500至4,000港元，以地價價錢便可擁有地皮、現樓，並享有穩定的租金收入，可見購買工廈極具吸引力。縱使過去兩年疫情肆虐，工業價格及租金依然企穩，部分優質工廈物業或優質貨倉的租金更略見升幅，防守性高。若疫情過去後，工廈物業的價格亦將有極大升值潛力。

現時在第五波疫情下，仍然不少投資者及基金注視工廈投資機會的原因是，工廈具增值潛力高。尤其過去兩年疫情加快科技發展，令市場對數據中心需求顯著增加；同時政府實施社交距離措施後，市民多留家工作及煮食，也令市場對冷倉的需求上升，回報可觀。但此兩類物業少有在市場放售，普遍業主因租金回報理想而惜售，投資者只能在市場上物色具改裝或重建潛力的工廈。

然而，適合轉作此發展的工廈其實不多，尤其作數據中心用途，規格高。首要條件是地皮要達2萬平方呎或以上，否則難以容納龐大的設備；另一條件是工廈位處兩條街道，以正放售的葵涌泉基工業大廈為例，便位處兩條街道，若轉作涷倉，在設計通道上可配合，讓貨車的出入有兩個地方作分流。數據中心雖然貨車分流並非必要，但部分設備必須設置於地面樓層，有兩條街道的工廈便有優勢。

另一點要注意的是地點，不少投資者均較鍾情葵荃區的工廈，主要原因是位處新界及九龍間的中心點，不會偏遠，此因素對發展數據中心尤為重要，方便日後物色租戶。

若工廈能轉作數據中心，租金水平可望較普通工廈高出兩至三倍，而且，不會只是有價無市，而是有價有市，市場對此類物業需求持續增加，供應郤不足。

文章原於2022年3月15日刊登於《香港經濟日報》。