評論

香港富有的銀髮一族造就高端護老院發展

仲量聯行估價部資深董事郭偉恩

2020年 04月 08日

根據香港統計處資料,香港65歲以上人口,將會由2016年1.16百萬,倍升至2036年2.37百萬,屆時大約每3個人便有一位是長者。

而據花旗銀行一份調查顯示,2018年有多達51萬香港人,擁有淨資產超過1千萬港元,當中平均年齡為58歲。

由此可見,香港富有長者的人數與財富,是不斷增長。因此銀髮一族的市場是非常龐大,其中高端護老院服務,更可預期是市場的焦點。

從社會福利署的數據得知,截至2019年底,香港大約有45,526張護老院床位。而據市場資料,只有少過500張提供高端服務。

傳統護老院一般是設於商住樓宇的最低幾層,裝修及設施都比較舊式,而且只提供最基本長者服務。

直至香港房屋協會("房協")推出「長者安居樂住屋計劃」,兩個試驗項目:位於將軍澳的「樂頤居」與位於佐敦谷的「彩頤居」,分別於2003至2004年落成, 對往後高端護老院的發展,起了重大啟蒙作用。

房協針對長者於兩個項目引進新設計,例如雙向門、防滑地磚 、電暖燈等等。而一站式多元化專業服務更是最大賣點。長者除可享用會所、復康中心,更可得到護士,社工,物理及職業治療師等的專業服務。

近年私營機構開始參與提供高端護老院服務。除了提供專業醫護,且引進更新穎先進科技: 室內無線監察手錶、人面識別系統、手機關注長者狀況應用程式等等。

連近年流行的共享空間概念亦滲進其中。迷你戲院,圖書館,理髮室,閱讀區等都可讓長者共同使用。

傳統護老院收費大約每人由8,000 至14,000港元不等。但高端護老院則可高至22,000 至50,000港元,差不多有180%至200%的溢價。

面對高昂租金,專業營運商開始夥拍地產投資者,收購整棟物業,再改裝成護老中心,甚至買地自行發展。

雖然當中會遇到很多技術問題。例如補地價、城規申請等,但換來有更大彈性設計,以滿足不同運作需要。更重要是可控制成本。

適合用作護老院物業的收購價,大約爲每平方呎8,500至12,000元(建築面積)。而呎租大約爲25至38港元。租金回報率可高達3.2%至3.8%。

根據仲量聯行商舖租金及價格指數,由於受中美貿易戰、社會運動以及新冠疫症影響,自2019年7月起,租全及價格分別下跌32%及34%。

相反,由於護老院行業得到政府政策,以及強大需求支持。不但影響性輕微,更能藉此機會,承租了很多由酒樓食肆空置出來的大樓面舖位。例如一間護老院承租了屯門寶田商場一個巨鋪,租金比原本酒樓舊租增加了42%。

由此可見,此行業前景秀麗。但由於護老院行業需專業營運,沒有足夠經驗的新營運者很難成功參與。因為這行業的「軟件」: 人材、經驗、專業團隊、以及成本控制是致勝關鍵。

另外,缺乏新樓面供應作護老院之用,亦會阻礙行業發展。因此,建議政府可於新批土地條款中,加上興建私人護老院條文。

可以預見,隨著越多富有銀髮一族,高端護老院數目,定會與日俱增。而質素亦會再加提高。

文章原於2020年4月8日刊登於《South China Morning Post》。  

郭偉恩 Eddie Kwok
估價部資深董事

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