投資者趁低吸納商舖

去年下半年起發生的社會事件以及今年爆發的新型肺炎疫情，在各類物業市場中，對商舖市場的影響最大，投資者也不敢沾手商舖物業，直至近期開始見轉機，亦見有不少投資者由寫字樓投資市場轉投商舖市場。

差餉物業估價署的資料顯示，零售物業的買賣成交總額於七月上升至逾12.8億元，較今年上半年平均每月成交總額10.67億元多出20.1%，反映資金開始重投商舖市場。

投資者重拾對商舖市場的興趣是由於零售市場最壞的情況已過去，商舖物業叫價已顯著減價，議價空間較大，商舖租金亦已接近見底，加上第三波疫情亦已受控，空置的舖位陸續有新租客承租，現時日式生活百貨Donki、餐飲及涷肉店均積極擴充。

不過，疫情已令投資者改變策略，現時投資者只鍾情有租約的商舖，確保有租金收入。投資者始終擔憂現已交吉的舖位未知何時才能覓得租客，因此交吉舖位的租金回報率需要達四成或以上，才能吸引投資者；相反，連租約舖位，投資者要求的租金回報率約3.5厘。

另一變化是以往投資者追捧核心購物區商舖，現已轉而追捧民生區的舖位，始終核心區街舖主要倚賴區外客及旅客。民生區的舖位鄰近住宅屋苑，人流及生意較有保證，現時投資者物色投資機會的地區包括元朗、屯門、大埔、北角、深水埗、觀塘、牛頭角及新蒲崗等地，商舖市場以成交價為1億元以下的商舖交投最活躍。

投資者對大型舖位及餐飲租戶正租用的商舖尤其有興趣，投資者認為此類商舖租金收入較有保證。大型舖位吃香的原因是疫情期間令網上購物轉趨普及，影響小型商戶，大型舖位針對的大租客仍有生存空間，租賃前景較佳。

以往核心購物區的銀座式商廈也吸引不少投資者注意，不過現時地舖租金顯著回落，銀座式商廈的商戶寧願轉租用人流較多及有保證的地舖，銀座式商廈的租賃面對不少壓力，加上寫字樓空置率也持續上升，投資者關注銀座式商廈的租務前景，反而認為現應趁低吸納商舖物業。

政府於8月放寬商用物業的按揭，能有助減輕買家的負擔，未必能刺激商舖買賣增加，但的確是吸引新晉投資者入市投資商舖。

文章原於2020年10月6日刊登於《經濟日報》。