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投資者趁低吸納商舖

住宅區商舖成目標

2020年 10月 08日

去年下半年起發生的社會事件以及今年爆發的新型肺炎疫情,在各類物業市場中,對商舖市場的影響最大,投資者也不敢沾手商舖物業,直至近期開始見轉機,亦見有不少投資者由寫字樓投資市場轉投商舖市場。

差餉物業估價署的資料顯示,零售物業的買賣成交總額於七月上升至逾12.8億元,較今年上半年平均每月成交總額10.67億元多出20.1%,反映資金開始重投商舖市場。

投資者重拾對商舖市場的興趣是由於零售市場最壞的情況已過去,商舖物業叫價已顯著減價,議價空間較大,商舖租金亦已接近見底,加上第三波疫情亦已受控,空置的舖位陸續有新租客承租,現時日式生活百貨Donki、餐飲及涷肉店均積極擴充。

不過,疫情已令投資者改變策略,現時投資者只鍾情有租約的商舖,確保有租金收入。投資者始終擔憂現已交吉的舖位未知何時才能覓得租客,因此交吉舖位的租金回報率需要達四成或以上,才能吸引投資者;相反,連租約舖位,投資者要求的租金回報率約3.5厘。

另一變化是以往投資者追捧核心購物區商舖,現已轉而追捧民生區的舖位,始終核心區街舖主要倚賴區外客及旅客。民生區的舖位鄰近住宅屋苑,人流及生意較有保證,現時投資者物色投資機會的地區包括元朗、屯門、大埔、北角、深水埗、觀塘、牛頭角及新蒲崗等地,商舖市場以成交價為1億元以下的商舖交投最活躍。

投資者對大型舖位及餐飲租戶正租用的商舖尤其有興趣,投資者認為此類商舖租金收入較有保證。大型舖位吃香的原因是疫情期間令網上購物轉趨普及,影響小型商戶,大型舖位針對的大租客仍有生存空間,租賃前景較佳。

以往核心購物區的銀座式商廈也吸引不少投資者注意,不過現時地舖租金顯著回落,銀座式商廈的商戶寧願轉租用人流較多及有保證的地舖,銀座式商廈的租賃面對不少壓力,加上寫字樓空置率也持續上升,投資者關注銀座式商廈的租務前景,反而認為現應趁低吸納商舖物業。

政府於8月放寬商用物業的按揭,能有助減輕買家的負擔,未必能刺激商舖買賣增加,但的確是吸引新晉投資者入市投資商舖。

文章原於2020年10月6日刊登於《經濟日報》。

鄧潔瑩 Eunice Tang
仲量聯行資本市場部資深董事

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