Commentary

工廈標準補價不宜過緊

政府宜摸石過河取平衡

2020年 12月 08日

政府於剛公布的施政報告提出,將推先導計劃,就重建工廈需修訂契約的申請,按「標準金額」計算補地價,藉此加快有關工作。配合現時多項活化工廈的措施下,此舉有助增加發展商就修訂工廈土地契約或重建工廈作其他用途的興趣。不過,成效如何,要視乎政府釐定的標準金額和安排而定。

2018年政府推出的活化工廈2.0,業主重建工廈可獲放寬非住宅用途的地積比率最多兩成,此措施對重建工廈發展具吸引力。但若涉及修訂土地契約,政府與發展商對補價的看法往往差異很大,需達成補價協議的時間動輒數年。發展步伐拖慢了,也減低了發展商的投資興趣。加上現時樓市前景轉趨不明,工廈重建後分拆出售的物業銷情已較兩年前顯著放緩。此類重建項目拆售的潛在買家主要為中小企的用家及投資者,中小企的業務受到中美貿易戰及疫情打擊,很多已暫緩擴充計劃,購買物業的意欲減低。租賃需求放緩,投資者難覓租客,也令他們的投資意欲冷卻。在現有補價機制和市場需求萎縮的挑戰下,工廈業主及投資者自然需要較高的開發利潤,平衡風險,不然只能「一動不如一靜」。

政府以標準金額計算補價,讓發展商對修訂土地契約的成本更易作出估算,從而加快補價程序,此舉反映政府能按市場反應及聽取業界聲音,持續優化活化工廈政策,實屬好事。但如何釐定標準金額?澳門及新加坡現行的做法可帶來一些啟示。澳門政府會按街道、物業用途、建築費用等制定標準補價金額,並每兩年進行檢討。新加坡則按物業用途級別、地區等設立標準金額。

然而,觀乎政府過往推出的地政措施,以及近期商業地皮的流標情況,均反映政府希望力求完美、滴水不漏,務求能為庫房帶來最高的收入,避免浪費香港寶貴的土地資源。此舉無可厚非,不過,有時或會有失平衡,因未能掌握市場變化,令發展商投資意欲銳減,未能加快活化老舊的工業區,未能地盡其用。

政府制定標準金額措施宜「摸石過河」,在考慮庫房收益的同時,兼顧業界意見,切忌過嚴過緊,預留空間讓市場調節,才能發揮措施的最大效用。

畢竟香港的經濟及地產市場前景存在極大挑戰,部分物業市場或面臨結構性調整,發展商要承擔不少風險。若政府釐定的標準金額過於進取,難以收加快活化老舊工業區之效。政府在釐定補價標準金額時,務須考慮當下樓市的風險因素,制定具吸引力的措施。值得注意是發展商除了支付地價可以為政府帶來收益,一幅地皮能夠成功重建發展,其實可以衍生不少其他經濟活動,提供就業機會及為政府帶來其他收益。期盼這次「標準金額」補價措施,能有利推動老舊工業區發展,加快善用土地資源。

文章原於2020年12月8日刊登於《星島日報》。

區建強 Alkan Au,仲量聯行估價諮詢部資深董事
區建強 Alkan Au
仲量聯行估價諮詢部資深董事

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