收購舊樓日見困難

過去兩年香港面對重重挑戰，郤無阻住宅樓價持續上升，觀乎政府賣地計劃及潛在土地供應來源之短缺，若全球經濟沒有太大變化，幾乎可肯定未來香港住宅樓價將必升無疑，尤其市區住宅，原因是發展商尋覓舊樓重建日見困難。

土地供應主要倚靠政府及鐵路上蓋項目，私人市場則倚靠收購舊樓重建。儘管舊樓「強制售賣」的申請門檻已降低，但近年收購舊樓的進展越來越慢及困難，因樓價越升，發展商收購舊樓單位的出價便要更高，才能成功購入業權。

不過，發展商能否調高價格收購繫於項目是否有利可圖，現時可增加地積比率的項目已所餘無幾，近年大部分獲批強拍的項目不乏是發展商已收購逾20年的，原有的項目因未用盡地積比率，發展商得到的利潤可支持他們以溢價購入業權。但目前的市況，投資成本高，發展商難以花20年統一業權。

目前市區符合樓齡限制的舊樓受到地積比率限制，發展商只能按物業原有的地積比率重建，沒有額外增加的樓面可出售，加上，樓市「辣招」令發展商需要支付30%的印花稅，直至拆卸物業才可獲退回25.75%稅款，收購成本極高，自然難以出溢價收購舊樓。

例如舊樓業主以呎價16,000元出售單位後，要在同區購買住宅或動輒要承擔2.2萬元的呎價，難以吸引業主出售單位。

另一因素是不少地盤覆蓋率僅得30多%，舊樓地盤往往只有千餘、二千呎，若覆蓋率僅30%，全層樓面扣除電梯槽及樓梯已所餘無幾，重建價值欠奉。

雖然近年有聲音指政府應按物業樓齡再調低強拍門檻，但若地積比率及地盤覆蓋率不變，仍難以為發展商提供誘因收購舊樓。因此，政府應調高市區住宅地的地積比率，發展商才能提高收購價，加快市區重建。

現時政府及港鐵推出的招標項目多為大型地盤，中小型發展商難以負擔，若政府可以覆蓋率，可增加中小型發展商的發展空間，令樓市發展更平衡。

上月屯馬綫通車，沙中綫又有望於2022年全綫通車，港九新界的交通時間將大為縮短，也會減少對陸上交通的倚賴，住宅密度增加為交通帶來的負荷將不會如以往般嚴重，政府將有更大空間增加市區住宅的地積比率，避免市區重建停滯不前。

文章原於2021年7月13日刊登於《經濟日報》。