Commentary

收購舊樓日見困難

強拍個案未來將減

2021年 07月 13日

過去兩年香港面對重重挑戰,郤無阻住宅樓價持續上升,觀乎政府賣地計劃及潛在土地供應來源之短缺,若全球經濟沒有太大變化,幾乎可肯定未來香港住宅樓價將必升無疑,尤其市區住宅,原因是發展商尋覓舊樓重建日見困難。

土地供應主要倚靠政府及鐵路上蓋項目,私人市場則倚靠收購舊樓重建。儘管舊樓「強制售賣」的申請門檻已降低,但近年收購舊樓的進展越來越慢及困難,因樓價越升,發展商收購舊樓單位的出價便要更高,才能成功購入業權。

不過,發展商能否調高價格收購繫於項目是否有利可圖,現時可增加地積比率的項目已所餘無幾,近年大部分獲批強拍的項目不乏是發展商已收購逾20年的,原有的項目因未用盡地積比率,發展商得到的利潤可支持他們以溢價購入業權。但目前的市況,投資成本高,發展商難以花20年統一業權。

目前市區符合樓齡限制的舊樓受到地積比率限制,發展商只能按物業原有的地積比率重建,沒有額外增加的樓面可出售,加上,樓市「辣招」令發展商需要支付30%的印花稅,直至拆卸物業才可獲退回25.75%稅款,收購成本極高,自然難以出溢價收購舊樓。

例如舊樓業主以呎價16,000元出售單位後,要在同區購買住宅或動輒要承擔2.2萬元的呎價,難以吸引業主出售單位。

另一因素是不少地盤覆蓋率僅得30多%,舊樓地盤往往只有千餘、二千呎,若覆蓋率僅30%,全層樓面扣除電梯槽及樓梯已所餘無幾,重建價值欠奉。

雖然近年有聲音指政府應按物業樓齡再調低強拍門檻,但若地積比率及地盤覆蓋率不變,仍難以為發展商提供誘因收購舊樓。因此,政府應調高市區住宅地的地積比率,發展商才能提高收購價,加快市區重建。

現時政府及港鐵推出的招標項目多為大型地盤,中小型發展商難以負擔,若政府可以覆蓋率,可增加中小型發展商的發展空間,令樓市發展更平衡。

上月屯馬綫通車,沙中綫又有望於2022年全綫通車,港九新界的交通時間將大為縮短,也會減少對陸上交通的倚賴,住宅密度增加為交通帶來的負荷將不會如以往般嚴重,政府將有更大空間增加市區住宅的地積比率,避免市區重建停滯不前。

文章原於2021年7月13日刊登於《經濟日報》。

Danny Chan陳柱衡,仲量聯行資本市場部執行董事
Danny Chan陳柱衡
仲量聯行資本市場部執行董事

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