評論

中環海濱商業地逆市招標

雙信封方式招標挑戰重重

2020年 07月 07日

政府上月公布將於今年第三季推出中環海濱3號商業地皮招標,無論樓面用途分配、招標形式及時間都備受爭議。

其中一項多人談論的是目前香港經濟及樓市向下行時,是否合適時機推出該地皮招標,令這幅享有全維港景的中環地皮要在逆市中以較平價出售。

儘管海濱3號地皮是過去24年政府賣地中最優質的中區商業地皮,既位處中環心臟地帶,又坐擁全維港海景,更屬於《中區填海計劃》範圍內僅有的商業地皮,但現時香港經濟前景未明朗,發展商對競投商業地皮的態度會更趨審慎,就算海濱3號地皮多優質,也難望重現美利道多層停車場平均每平方呎地價50,064元的高價。

更何況現時零售市場備受經濟疲弱及疫症打擊,但該地皮不小的面積將會為零售樓面。除商業用途外,又要興建不少公共設施,發展商出價在現今市況下將趨向保守。

另一備受關注的是地皮將以雙信封方式出售,把項目設計也納入為審批標書的準則之一,一改以往以價高者得的方式出售。以往以價高者得為原則出售地皮,雖然難免會製造高地價的情況,但價錢高低的確相對公平,可免卻市場對招標結果是否公平的爭議。不過,價高者得的方法就未必能引入富創意的建築設計。是次加入評審設計環節,可守護香港獨有的海濱景色,創造世界級的新地方。但若政府處理欠佳,就容易出現西九龍文娛藝術區發展計劃要推倒重來的結果。

現時政府尚未公布評審標書的詳細流程及安排,究竟是先按設計選出理想的方案再考慮入標價,抑或設計及入標價比重各佔一半,同時評分,現階段詳程仍未清晰。然而,若要引入比較理想的設計,政府應該先評審設計方案,挑選較理想的設計,再按地價高低選擇中標者,確保可選擇設計較理想的方案。否則同時審批入標價及設計,或會出現由價格高但設計稍遜的方案中標的情況,未能符合政府當初希望引入創新設計的原意。

此外,物業的建築設計孰好孰壞其實極為主觀,難有一套客觀標準。因此,政府計劃成立的標書評審委員會,成員除政府人員外,必須邀請具國際視野及德高望重的專業人士加入,減輕了社會疑慮外,也可以確保選出的設計可行及美觀兼備。

政府是次把建築設計納入評審標準,的確有機會能為香港引入世界注目的新地標,但評審上必須慎重考量及處理,平衡入標價及設計兩方面,以及能否為市民帶來更佳的海濱空間。

文章原於2020年7月7日刊登於《經濟日報》。

周若瑜 Dorothy Chow
仲量聯行估價部資深董事