建商廈不如建新型工廈

政府短期內將公布活化工廈2.0的細節，最受市場關注的自然是重建工廈地積比率可獲增加20%的措施，令投資工廈回報更加可觀，地產投資者無不摩拳擦掌，部署入市。

此措施較活化工廈過往推出的措施更具吸引力，原因是現址劃為非住宅用途的工廈，可透過措施向城規會申請放寬非住宅用途地積比率，上限為20%。儘管增加的樓面須要補地價，但可以增加樓面面積20%著實可觀，將吸引更多發展商及投資者收購工廈重建。

不過，縱使市場對寫字樓有龐大的需求，筆者認為把舊工廈重建寫字樓的利潤有限，投資者重建工廈為新型工廈反而更有利可圖，回報更高。

若物業位置非位於核心商業區，發展商如進行補地價重建工廈物業為全新寫字樓，要面對補地價時間的不確定性，動輒一至兩年，並需要支付補地價約3,000至4,000元，成本較重建為工廈高，但租金及資本值卻不會因是寫字樓用途而大幅上升。以觀塘近期錄得的成交為例，寫字樓呎價介乎14,000至15,000元，與分拆出售的工廈呎價11,000元相距不遠。

就算發展商保留寫字樓作出租用途，也要面對非核心商業區難吸引大型企業承租的問題，缺少這批承租能力高、動輒租用數萬呎樓面的大型租戶，寫字樓呎租不會與新型工廈有大分別，呎租最多只達20至30元。

發展商倒不如節省掉補地價支出，直接重建為新型工廈。過去數年，除住宅外，要數配備玻璃幕牆的新型工廈的交投最活躍，銷售具保證，在資金缺乏出路下，此趨勢將會持續。

現時最受投資者注意的工廈市場為葵涌、柴灣及筲箕灣，積極物色佔地1萬至2萬平方呎的物業重建。港島向來缺乏土地及全新工廈供應，放盤的工廈少，成交量不多，價格自然落後，事實上港島工業區的物業價格可較九龍及新界看高一線，以黃竹坑為例，該區新建商用物業呎價已高達17,000元，已經與九龍新興商業區睇齊，日後港鐵站上蓋項目落成後，價格可望再升。

至於柴灣及筲箕灣則已受惠於中環灣仔繞道通車，往來中區的交通時間較以往大為縮短，有助這些地區吸納更多租客，區內若有新型工廈落成，呎價可望達到13,000元，租金可達每平方呎20元，回報可觀。

文章原於2019年4月9日刊登於《經濟日報》。