評論

建商廈不如建新型工廈

仲量聯行資本市場部執行董事陳柱衡

四月 09, 2019

政府短期內將公布活化工廈2.0的細節,最受市場關注的自然是重建工廈地積比率可獲增加20%的措施,令投資工廈回報更加可觀,地產投資者無不摩拳擦掌,部署入市。

此措施較活化工廈過往推出的措施更具吸引力,原因是現址劃為非住宅用途的工廈,可透過措施向城規會申請放寬非住宅用途地積比率,上限為20%。儘管增加的樓面須要補地價,但可以增加樓面面積20%著實可觀,將吸引更多發展商及投資者收購工廈重建。

不過,縱使市場對寫字樓有龐大的需求,筆者認為把舊工廈重建寫字樓的利潤有限,投資者重建工廈為新型工廈反而更有利可圖,回報更高。

若物業位置非位於核心商業區,發展商如進行補地價重建工廈物業為全新寫字樓,要面對補地價時間的不確定性,動輒一至兩年,並需要支付補地價約3,000至4,000元,成本較重建為工廈高,但租金及資本值卻不會因是寫字樓用途而大幅上升。以觀塘近期錄得的成交為例,寫字樓呎價介乎14,000至15,000元,與分拆出售的工廈呎價11,000元相距不遠。

就算發展商保留寫字樓作出租用途,也要面對非核心商業區難吸引大型企業承租的問題,缺少這批承租能力高、動輒租用數萬呎樓面的大型租戶,寫字樓呎租不會與新型工廈有大分別,呎租最多只達20至30元。

發展商倒不如節省掉補地價支出,直接重建為新型工廈。過去數年,除住宅外,要數配備玻璃幕牆的新型工廈的交投最活躍,銷售具保證,在資金缺乏出路下,此趨勢將會持續。

現時最受投資者注意的工廈市場為葵涌、柴灣及筲箕灣,積極物色佔地1萬至2萬平方呎的物業重建。港島向來缺乏土地及全新工廈供應,放盤的工廈少,成交量不多,價格自然落後,事實上港島工業區的物業價格可較九龍及新界看高一線,以黃竹坑為例,該區新建商用物業呎價已高達17,000元,已經與九龍新興商業區睇齊,日後港鐵站上蓋項目落成後,價格可望再升。

至於柴灣及筲箕灣則已受惠於中環灣仔繞道通車,往來中區的交通時間較以往大為縮短,有助這些地區吸納更多租客,區內若有新型工廈落成,呎價可望達到13,000元,租金可達每平方呎20元,回報可觀。

文章原於2019年4月9日刊登於《經濟日報》。

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