從何時開始，香港酒店不再僅僅是酒店而已？

在內地來港旅客數量下降而中資跨國企業卻紛至遝來的背景下，香港部分酒店業主正密切觀察市場上有何投資策略轉變出現。現時香港寫字樓價格和租金均為全球最高的城市之一，部分酒店業主和投資者都在考慮申請規劃許可，將酒店項目轉作商廈發展。

目前市場形勢確實有利酒店改建，因為香港酒店價格一般比中環核心商業區的寫字樓低。

仲量聯行香港酒店及旅遊地產高級副總裁Corey Hamabata表示：「獨具商業慧眼的投資者和發展商正尋找機會以比同等質素的寫字樓低20-30％的價格收購酒店。他們期望透過提昇酒店本身的未來盈利，或透過改建酒店來提高收益。」

為加快獲得投資回報和調低營運成本，現時部分酒店業主已循這方向發展。Hamabata以位處核心地段的蘭桂坊酒店為例，該酒店已計劃改裝為寫字樓用途。

然而，政府的改劃許可並非易得。香港銅鑼灣皇冠假日酒店一年多前便向城市規劃委員會申請拆除該幢樓高29層的酒店大樓以重建成為集辦公室、零售商舖及食肆於一身的商廈。該申請之公眾諮詢已於2017年12月截止，截至目前為止，尚未獲得最終的改劃許可。

Hamabata表示：「酒店改裝成寫字樓需要考慮許多因素。首先，大廈是否適宜改建？接著就是，你能否取得一切所需的許可？你又是否願意投放資金作改建？你還要清楚知道改建工程須在多少時間內完成，因為改建工程期間你將要接受放棄樓宇的收入。」

另一個因素：香港酒店市場幾乎完全由本地買家主導。

Hamabata補充：「本地買家更有可能因為看中酒店的相對價值而買入物業。對他們來說，他們看重的是投資的時機、價位和地段。」

香港怡東酒店業主把握了市場訊息在去年「試水温」。據稱他們去年嘗試以呎價6,000美元出售其坐擁維港全景觀的怡東酒店，其改建成商廈的計劃亦已得政府批准。

從市場反應看來，去年美利道停車場商業用地以呎價6,500美元創下香港寫字樓地價紀錄。然而文華東方集團收到投標書卻未能符合他們的價格預期。

長期持有酒店資產的投資者也在考慮酒店市場週期。儘管過去幾年香港酒店業因內地訪港旅客下降而步入低潮，但這一趨勢已在2016年底開始逆轉。

Hamabata解釋說：「2017年香港的酒店入住率達到了歷史高位。期間每間可出租客房收入（RevPAR）升幅達2.4％，我們預計今年平均每日房價增長率將上升。」

上一次香港酒店業主考慮改建寫字樓已是1990年度和2000年初發生的事，舊希爾頓酒店、富麗華酒店和香港舊麗思卡爾頓酒店就是在那時被重建成為今日仍在中環屹立至今的頂級商廈。

歷史是否會重演，我們只有等待時間給出我們答案了。

如欲瞭解更多資訊，請瀏覽仲量聯行酒店及服務業集團網頁，或與Corey Hamabata聯絡。