評論

新地成功投得西九地
足見對後市仍具信心

仲量聯行商業部資深董事嚴威程

2019年 12月 03日

香港社會風波尚未平息,經濟前景不明朗,政府在此時推出西九龍高鐵站巨無霸商業地皮招標,流標機會極高。 不過,地皮最終郤由新鴻基地產以超過422億元投得,估計投資額將超過650億元,成交價理想,反映發展商對寫字樓及香港前景仍然具信心。

寫字樓租務市場於今年踏入下行周期,10月中環甲級寫字樓新租賃成交按月大跌49%,本行預期明年甲級寫字樓租金將下跌15至20%,香港社會又正經歷前所未有的挑戰,前景既然看來暗淡,為何新地仍願意斥巨資投資?

事實上,新地過去有在逆市招租大型項目的經驗。 現時全港最高的兩幢商廈 — 國際金融中心二期及九龍站國際環貿廣場(下稱ICC),新地均有份投資,其中國金二期於2003年推出招租,當年香港受SARS打擊、經濟疲弱,招租壓力極大,但物業質素佳、位置優勝,又能提供當年少有的大樓面(每層樓面達2.2萬平方呎),最終吸引不少大型企業,現時更是全球租金最高的寫字樓。ICC招租時面對的挑戰是如何吸引中環金融企業遷入西九龍第一幢商廈,該廈平均呎租已由2007年落成時的45.8元升至現時的112.3元。

兩項物業均屬地標建築物及位置優越,只要市場下行周期過去,長遠租金水平仍能跑贏大市。新地是次購地時正值樓市、經濟開始走下坡, 前景雖未明,但有利發展商以較低的價格購地,待物業推出招租時,租務市場的調整期或已完結,物業可迎接新一輪升浪。

加上,該地皮將興建3幢商廈,若發展商分期推出招租,控制每年的供應量,市場不難消化,有利業主爭取更佳的租金水平。每座商廈更可以針對主要租客的需求,設計合適的每層樓面面積及設施,增加吸引力。

西九龍另一大優勢是交通及基建配套優越,又雲集豪宅及高檔商場。現時該區僅有ICC一幢甲級寫字樓,若添上高鐵站上蓋商業項目,可產生協同效應,增加商業氣氛,有利新地打造西九龍成為下一個核心商業區,吸納核心區的優質租客。

未來香港的另一大發展焦點是大灣區發展,是次售出地皮位於西九龍高鐵站上蓋,又鄰近九龍站,往來中港兩地、中環及機場均極為便捷,佔盡地利,有利日後吸納中資及有意開發大灣區的租客承租。

近年企業搬遷潮盛行,有別於以往,遷離核心區的企業不再只是搬遷後勤中心,也會搬遷前線部門往非核心商業區,有利西九龍等主要商業區的未來發展。

現時九龍站因距離中環僅一個地鐵站之遙,ICC能吸引摩根士丹利、德意志銀行及瑞信等大型企業進駐,筆者相信新地發展的高鐵站項目,日後將吸引更多講求物業質素的跨國及中資企業遷入,逐漸把西九龍商業區發展成中環的伸延。

文章原於2019年12月3日刊登於《星島日報》。

Paul Yien 嚴威程
香港商業部資深董事

對文章感興趣?