新地成功投得西九地
足見對後市仍具信心

香港社會風波尚未平息，經濟前景不明朗，政府在此時推出西九龍高鐵站巨無霸商業地皮招標，流標機會極高。 不過，地皮最終郤由新鴻基地產以超過422億元投得，估計投資額將超過650億元，成交價理想，反映發展商對寫字樓及香港前景仍然具信心。

寫字樓租務市場於今年踏入下行周期，10月中環甲級寫字樓新租賃成交按月大跌49%，本行預期明年甲級寫字樓租金將下跌15至20%，香港社會又正經歷前所未有的挑戰，前景既然看來暗淡，為何新地仍願意斥巨資投資？

事實上，新地過去有在逆市招租大型項目的經驗。 現時全港最高的兩幢商廈 — 國際金融中心二期及九龍站國際環貿廣場(下稱ICC)，新地均有份投資，其中國金二期於2003年推出招租，當年香港受SARS打擊、經濟疲弱，招租壓力極大，但物業質素佳、位置優勝，又能提供當年少有的大樓面（每層樓面達2.2萬平方呎），最終吸引不少大型企業，現時更是全球租金最高的寫字樓。ICC招租時面對的挑戰是如何吸引中環金融企業遷入西九龍第一幢商廈，該廈平均呎租已由2007年落成時的45.8元升至現時的112.3元。

兩項物業均屬地標建築物及位置優越，只要市場下行周期過去，長遠租金水平仍能跑贏大市。新地是次購地時正值樓市、經濟開始走下坡， 前景雖未明，但有利發展商以較低的價格購地，待物業推出招租時，租務市場的調整期或已完結，物業可迎接新一輪升浪。

加上，該地皮將興建3幢商廈，若發展商分期推出招租，控制每年的供應量，市場不難消化，有利業主爭取更佳的租金水平。每座商廈更可以針對主要租客的需求，設計合適的每層樓面面積及設施，增加吸引力。

西九龍另一大優勢是交通及基建配套優越，又雲集豪宅及高檔商場。現時該區僅有ICC一幢甲級寫字樓，若添上高鐵站上蓋商業項目，可產生協同效應，增加商業氣氛，有利新地打造西九龍成為下一個核心商業區，吸納核心區的優質租客。

未來香港的另一大發展焦點是大灣區發展，是次售出地皮位於西九龍高鐵站上蓋，又鄰近九龍站，往來中港兩地、中環及機場均極為便捷，佔盡地利，有利日後吸納中資及有意開發大灣區的租客承租。

近年企業搬遷潮盛行，有別於以往，遷離核心區的企業不再只是搬遷後勤中心，也會搬遷前線部門往非核心商業區，有利西九龍等主要商業區的未來發展。

現時九龍站因距離中環僅一個地鐵站之遙，ICC能吸引摩根士丹利、德意志銀行及瑞信等大型企業進駐，筆者相信新地發展的高鐵站項目，日後將吸引更多講求物業質素的跨國及中資企業遷入，逐漸把西九龍商業區發展成中環的伸延。

文章原於2019年12月3日刊登於《星島日報》。