城市土地運用︰香港住宅用地供應逐漸增加

香港在土地規劃問題上正面臨著全球各大城市同樣面對的挑戰：如何在經濟效益和市民生活質素之間達致最佳平衡。

香港私人住宅供應匱乏——政府數據顯示，2016年私人住宅僅佔香港城市及建設土地的2.3％，但這方面供應現在看來有攀升之勢。

仲量聯行估價部亞太區董事周若瑜表示︰「2018/2019年度政府招標的32幅用地中共有27幅屬住宅用地，顯示政府決心解決持續的住屋需求問題，並明白其對經濟發展的重要性。」

該27幅住宅用地可供興建約15,200伙。加上鐵路物業發展、市區重建局和私人發展，預計潛在土地供應可供興建約25,500伙。可是即使供應量比往年高，樓價仍然居高不下。

發展商制定投標策略時，會密切留意香港的熾熱樓價和買家需求，並比較過往投得地坡的入標價——要知道近年地價一不斷創下歷史新高。

仲量聯行研究部副董事車永筠表示︰「2018年，我們預料樓價將上升10％，而豪宅樓價升幅會跑高贏中小型住宅。」當中位於啟德舊機場及山頂文輝道的豪宅地皮的地價或會刷新高價紀錄。

隨著發展商在樓價持續向上的香港住宅市場下注，積極投標與其他對手競價，最終堆起一個還要比一個高的樓價，現時香港住宅平均樓價已經冠絕全球，是中等家庭收入的17倍。

香港樓價高處未算高，深深影響了普羅大眾的生活：住宅交易量中有90％是來自作為最終用家的市民。

車永筠表示：「由於新婚家庭數目增多，市場上積存大量需求。此外投資者也存在一定需求。另外，儘管政府以印花稅限制投資活動，但我們還是看到有業主將手上物業加按以幫助子女或其他家庭成員置業。」

周若瑜指：「發展商即將有更多新發展項目落成，預計2018年將有超過20,000伙投入市場，超過了政府18,000伙的年度私人住宅供應目標，比過去五年平均14,000伙超出42％。」

車永筠補充︰「這些住宅單位中有90％為中小型住宅，有4％屬豪宅。」她指出，與二手市場銷售相比，一手市場發展商推出的財務安排令置業人士更容易以相宜價格進行融資。 「公屋和私人住宅租盤有限，也推高私人住宅市場需求，入場價較低的『納米樓』的需求更是有增無減。」

我們預期新財政年度的賣地將吸引香港發展商、內地發展商和聯營公司入標競投。

周若瑜表示︰「香港發展商很大機會繼續積極高價投地，故樓價預期會持續上升。可是競爭愈演愈烈，出高價未必是他們一直穩勝下去的籌碼。」

就招標量而言，內地發展商在2017年賣地計劃中奪得約70％的出售用地。 儘管已設立資本管制來稍微緩和熾熱的投資活動，許多內地發展商還是獲批在香港市場「插旗」。現時也有愈來愈多香港和內地發展商合作，以聯營公司形式參與賣地計劃，利用擁有多個實體來分擔投資風險的優勢，以較高價出價競投。

香港政府表示將會公佈用以舒緩樓價的招標詳情，發展商很快便會知悉是次招標計劃流程，以制定投地策略。

周若瑜指︰「這是政府邁出的一大步，也是值得歡迎的舉措。」

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