疫情下的舖位市場

常常聽到「一舖養三代」，看似買舖一定是長線、無風險的投資，但是在報章上也不時看到有些舖位投資者要蝕讓賣舖。

其實，投資地產都常常以地㸃行先，但是市場時機及個人持貨能力也是要考慮的。

講到時機，2003年之後的十多年是旺區舖位的黃金時代，內地來港旅客之多及龐大的消費力，是一時無兩，黃金購物地段呎租升至千元一呎也比比皆是。但是，經歷了這2、3年的種種因素包括持續近兩年的疫情，外國及內地遊客大減及去年本地消費亦大幅下降，旺區舖租亦應聲下跌。根據本行研究部數據顯示，過去24個月，旺區包括中環、尖沙咀、旺角及銅鑼灣的舖位租金指數下調了超過40%，因而，各區售價亦有個別反映不同程度的調整。所以，偶有蝕錢個案多是4、5年前買入的。

雖然本地因應疫情的措施仍在，但大部份市民生活習慣已差不多回復正常，而且去年政府亦放寛非住宅按揭到五成，今年明顯多了投資者在各區尋找一些平沽的舖位。

一個舖位的價錢何謂貴或平，十分視乎其可出租的用途及承租水平，一般民生地段都會吸引一些社區所需的店舖如餐廳、洗衣店、糧油雜貨等。就算在疫情期間，民生舖位租金一般比正常變化不大，故此售價也不似旺區店舖下調那麽多。正因如此，即使很多人都擔心疫情而看不好舖市，去年仍有不少民生舖成交。

相反， 由於遊客少了， 在旺區的高級時裝或珠寶手錶店就紛紛減少分店，自然空置率也高了，估計旺區多達10%的商舖是空置，業主們一是空著等下一個能夠付出相約租金的租客，或者是調低租金。

前面提過，以為減10%、20%都未必吸引到一些高端租客。但如果未能找到能付出高租的租客，有些業主索性一邊以短租租給散貨店或口罩店，一邊尋找理想租客。

當然，不少業主需要還按揭貸款，如果租金收入未能足夠償還貸款，對於一少部份業主會構成還款壓力。亦有些銀行會因應下調的租金再次從新估值，如果下調估值令借款人資不抵債，銀行有可能要求借款人填補差額。因此種種，有些業主便降價求售。

今年以來，因低息及市場多了一些平舖出現，不少投資者趁機會尋找平靚正舖位。一般來說，如果連租約或以售後租回型式會較為易售出，因為買家因應自己心目中的回報率出價購買，以現時市況為例，三厘息上、下是一般市場預期，但買家都會小心衡量現時租金是否早前訂下，而有可能有大幅減租壓力，那麼買家要做足功課，了解清楚心儀舖位能夠承租的租金上、下限，那就不會買了才後悔。

筆者不知道何時可以全面通關，但是估計今年本地消費能力一定不會太差，特別有了五千元消費券，很多市民都較去年樂於消費。至於旺區舖租會否回復至7年前的高位，筆者有所保留，始終現時消費模式漸傾向網購，除了餐廳、咖啡店或一些需要人服務的分店，將來店舖功能會加強提供更多體驗作用，而不單是消費者購物的地方。

文章原於2021年11月12日刊登於《星島日報》。