評論

甲廈業主租客陷拉鋸僵局

仲量聯行香港商業部資深董事劉麗敏

2019年 11月 19日

中環甲級寫字樓租金於6月開始下跌,終結連續5年的升浪,唯租賃市場未見起色,9月整體新租賃成交按月下跌56%,負吸納量達到68,800平方呎,顯示租賃交投仍呈膠著狀態,原因是租客與業主態度兩極,雙方分歧極大,難以達成租賃交易。

全球及香港經濟前景欠佳,市場普遍預期寫字樓租金將顯著下跌,本行便預期明年甲級寫字樓租金將下跌15%至20%。需要在下半年洽談租約的租客,不少都期望續租時的租金可較現有租金低。

不過,2016年第二季至今年第二季,中環寫字樓租金已累積上升20.4%,就算業主願意下調租金15至20%與租客續租,也難以低於現有租金水平。

更何況經濟雖然轉差,但普遍企業均未見退租、結業,截至10月底整體甲級寫字樓空置率仍低企於5.8%的水平,中環核心區寫字樓空置率雖然連月上升,仍只是2.6%的低位;灣仔/銅鑼灣及港島東等港島其他商業區空置率也分別只有4%及3%。出租率高企下,大業主根本沒有迫切性大幅調低租金吸引租客,個別業主的目標是維持現有的租金或以上的水平,儘管這樣會因此流失一、兩個租客。

另一項業主敢向租客說不的原因是,裝修新寫字樓及拆除舊有寫字樓裝修的費用高,儘管搬遷可節省租務成本,但現時市況欠佳,雖然遷往非核心商業區可大幅節省租賃開支,但不少企業對要事先負擔大筆裝修費均感到猶疑,也難以獲總部批準,因此不少租客決定續租,此情況有利業主無須大幅減租留客。

然而,值得注意的是中環業主面對其他發展商、外區,甚至共享工作間的競爭將會越來越大。部分企業因租約屆滿或有擴充需求,會考慮租用共享工作間,以節省裝修成本、增加租賃靈活性,靜待租金顯著回落才承租正式寫字樓。

競爭加劇下,部分業主會願意向一些租客提供裝修費或容許以按月形式支付,攤分租客搬遷成本,以增加物業對租客的吸引力。

明年甲級商廈新供應不多,只有一幢位於荃灣的甲級寫字樓落成,但中環將有不少寫字樓樓面因租客遷往其他商業區而重投租賃市場,預期空置率上升、企業的租賃需求下降,明年業主將面對不少出租壓力,需要吸引新租客,租賃市場將有利租戶,但租客宜對租金下調幅度有合理預期。

文章原於2019年11月19日刊登於《經濟日報》。

劉麗敏
香港商業部資深董事

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