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地區商場投資前景佔優

仲量聯行資本市場部資深董事鄧錫衡

2020年 01月 21日

地區商場過去數年為投資者的竉兒,儘管經濟已轉趨疲弱,商舖市場首當其衝,地區商場仍然獨善其身。

原因顯然易見是地區商場主要倚靠本地及附近居民的消費,經濟轉差對民生消費的影響不大。本行去年發表的《地區零售業 – 發掘香港地區商場價值》報告顯示,超市零售銷售於2009年國際金融風暴發生後表現相對強勁,仍錄得3.4%的升幅,相反,服裝及鞋類等非必需品銷售額則下跌0.8%。

本行資料顯示,去年第四季香港四大核心消費區街舖空置率已升至9%,為三年來的新高,其中旺角街舖空置率由2018年第四季的2.9%已升至8.1%。相反,普遍地區商場的業務因未有倚重旅客,空置率未見顯著上升,租務表現穩定,租金具抗跌力。

在投資角度而言,地區商場「進可攻,退可守」,當中以鄰近港鐵站及年輕私人屋苑的地區商場投資前景最佳,既能確保人流暢旺,私人屋苑的住戶多中產家庭,消費力較高,地區商場的購物人流較有保障。不過,值得注意的是區內住宅的新供應及消費模式。現時新建屋苑普遍附設零售樓面,若地區商場所在地區有龐大的住宅新供應,意味零售樓面也會顯著增加,零售租賃市場的競爭將頗大。

消費模式方面是地區商場有否能力吸引其他地區的消費者,或同區消費者是否集中在區內消費,以將軍澳為例,不少商戶均反映區內居民主要在同區消費,面對區外的競爭不大;沙田及火炭的商場均有同類發展優勢。

現時投資者最鍾情面積介乎2萬至5萬平方呎的商場,附設街舖尤其吸引,投資額不會太高,且租金回報率可超過3厘。此類規模的商場具潛力變身,改變商舖面積及租戶組合,提高租金收入。若投資者能找到具吸引力的獨特元素,投資者便「進可攻」,人流及租金收入均可望獲得進一步提升。

不過,要投資地區商場的最大問題是少有發展商願意放售此類物業,過去出售的地區商場多由領展放售。因此,不少推出市場放售的商場,租金回報率可能只有約2厘,也能吸引投資者吸納,相信主要原因是看中其「進可攻,退可守」的特質。

章原於2020年1月21日刊登於《經濟日報》。

鄧錫衡
九龍商業部及分層寫字樓銷售主管