評論

市場扭曲 擁資產才是王道

仲量聯行資本市場部資深董事李遠峰

2020年 05月 12日

疫情對全球經濟造成極大沖擊,面對這個突如其來的黑天鵝,各國均以史無前例的力度救市,當中美國聯儲局更公佈了無限「放水」(QE Infinity) 為市場注入流動性。但以這種印鈔的金融操作來拯救實體經濟,成効能否恰如其位,且要等時間來證明,反而筆者所關注的是這種救市操作為資產市場所產生的後遺症。

回顧08年環球金融海嘯,聯儲局的資產總值從不到1萬億美元漲到2015年約4.5萬億美元左右,直到去年底都不但沒法縮減至原來的水平,其後更為了應對新冠疫情在短期內再提升至創紀錄的超過6萬億美元。「印鈔容易收鈔難」,這些多印出來的銀根正是導致過往十多年資產價格膨脹的主因。

資產價格與實體經濟續脫軌

上次金融問題金融救,今次經濟問題也是金融救,經濟能否重演當年的V形反彈? 這點存在很多不確定性, 但筆者傾向相信資產價格最終還是會再度膨脹。全球各國不顧後果地印鈔,透過銀行等金融機構以信貸等渠道輸出到實質經濟體系, 這種機制會令到最具實力的買家擁有最高的討價還價能力, 最終加深社會財富二元化的情況。雖知道各國貨幣、黃金以及物業等資產的價值是相對的。各國肆無忌憚地用加印銀紙來意圖解決全球疫情大流行所產生的經濟問題, 我相信只會嚴重地扭曲正常市場運作,令資產價格與實體經濟持續脫軌。

磗頭仍是會比現金硬

「現金為王」一向是經濟衰退下的主流思維, 但現時市場運作已扭曲,擁有優質資產才是王道。有正現金流的物業防守性強, 土地亦有常恆價值, 在海量資金追逐優質資產的過程中, 投資者需要提防資產價格出現「報復式反彈」。

若論防守性強的物業,筆者認為是中上環至灣仔等核心商業區的全幢商廈,始終核心商業區的租務需求相對穩定,而且租務客戶層面廣闊,容易吸納新經濟發展模式下的多種需求 。當中尤以有新基建發展的地區最值得關注,如灣仔便有沙中線會展站落成的概念,更是攻守兼備之選。不論疫情未來如何發展,世界依然是會繼續轉動,如果印鈔的機器持續開動,我相信磗頭仍是會比現金硬!

文章原於2020年5月12日刊登於《經濟日報》。  

李遠峰, Norry Lee
資本市場部資深董事
Research

Get the latest news, trends and insights in commercial real estate today.