破除土地大辯論迷思

香港一直長年受房屋問題困擾。市民只能在選擇有限且價格高昂的住宅單位中尋找家園。為了解決住屋問題，香港政府按照簡單的供求關係，研究各項提高土地供應的方法使樓價下跌，卻因此而激發社會對填海和其他土地供應選擇的一連串辯論。

《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》的政府數字顯示，香港未來30年的土地需求將不少於4,800公頃。目前有3,600公頃土地已落實或已規劃用於不同發展項目，意味著香港至2046年仍欠缺至少1,200公頃用地，即超過60個維多利亞公園的面積。

然而，仲量聯行董事總經理曾煥平卻質疑問題是否真的與土地供應有關，還是因為未能有效運用土地資源所致。

曾煥平表示︰「或許現在是時候從熾熱辯論中抽身出來，反思辯論背後的主張，以免盲目走錯方向而不自知——香港是否真的缺乏住宅土地供應？」

政府土地供應專責小組早前公布了一系列短至長期的解決方案，其中一項建議為填海。新界及大嶼山沿岸地區的填海工程，包括龍鼓灘、小蠔灣及欣澳、馬料水及青衣西南，可提供490公頃的土地。

雖然填海不會影響現有的土地用途，但問題是這個方案要花極長時間完成，只有下一代人才能真正獲益。曾煥平表示︰「完成填海工程平均要花20年，此外還需時開發土地以供住宅及社區發展。」

要尋找更有效快捷的土地供應選擇，曾煥平建議政府集中發展散落在新界北一帶的棕地。當中已有540公頃的棕地已被政府納入城市規劃以作住宅發展之用，但還有另外760公頃細小且分散的私人棕地可以被政府納作城市規劃。

曾煥平表示：「棕地會比填海更快捷提供土地，相信本屆政府能在其10年任期內看見成果。」

另一個選擇是發展現有的私人遊樂場地契約用地。香港現時共有66幅私人遊樂場地契約用地，當中約有40％由私人體育會持有，總共可以釋出341公頃土地。

曾煥平認為將其他政府機構搬離港島也可騰出土地作住宅發展。 「黃竹坑警察學院用地等地點可以釋放成18公頃土地，換來13,000個600平方呎單位。」

與此同時，香港在二手市場也擁有龐大住宅存量，卻因為政府於2009年起為對抗熾熱樓市而推出的「辣招」措施，而導致二手單位的前期成本居高不下，把大部分買家拒諸於二手市場的門外。現時買家大多只能購買一手住宅，因為一手市場的交易成本明顯較低。

加上中美貿易戰等外部因素令市場起伏不定，一但市場逆轉，這些冷卻措施只會令跌勢加劇，引致市場急跌。 曾煥平說：「雖然市場仍屬健康，但政府應該放寬部分冷卻措施，以免發生任何無可挽回的後果。」

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