評論

高鐵巨無霸地成本高回報低

仲量聯行香港主席曾煥平

2019年 10月 30日

要數本財政年度賣地表內最矚目的地皮,非高鐵西九龍站上蓋的「巨無霸」商業地皮莫屬。地皮可建樓面面積比全港最高的九龍站環球貿易廣場高出逾一成,位置又理想,難怪被傳媒稱為「地王」。不過對發展商是否一個好的投資項目,則見仁見智。

該地皮佔地約63萬平方呎,可建樓面面積超過316萬平方呎,為香港歷來最大的單一招標項目。發展規模之大,前所未見,中小型發展商難以參與發展,大發展商也難以獨資發展。

加上現時香港經濟往下行已無容置疑,寫字樓市場最受經濟影響。過去五年整體甲級寫字樓每年平均的淨吸納量為140萬平方呎,此項目的淨出租寫字樓面積已高達214萬平方呎,接近2年整個寫字樓市場的總吸納量,就算在市況理想的情況下,也需時消化,更何況未來數年寫字樓市場需求轉弱,發展商要承受的出租壓力及投資風險可謂不輕。

在此寫字樓前景欠佳的情況下,測量師近期已調低地皮估值至介乎320億至1,000億港元,每呎樓面地價約10,000至31,600元,但投資金額仍屬天文數字。當然不少市場人士均估計發展商將合組財團入標競投,但合資後競爭對手更少,財團出價不會高。

試想用市場估值下限320億計算,連同甲級寫字樓平均每呎建築費約8,000元連利息,總投資額高高達600億,6家發展商合資發展,每人仍要承擔100億;就算 10家發展商合資,也要負擔60億。6家發展商投資100億也只得不足20%業權,又要解決誰話事的問題? 就算投得也只是「陪人玩」。發展商倒不如用60億獨資競投住宅地皮,回報更高。

另一問題是地契規定此地皮的物業落成後不能賣散,只能以整幢形式出售,買家購入後也不能分拆出售,轉售限制嚴苛,合資的發展商日後將難以退出,所以現實世界是根本沒有發展商願意花巨資合組財團發展這個巨型項目。

政府不拆細此地皮正好反映他們不明白市場的運作。

若政府因技術問題不拆細該「巨無霸」地皮作分期發展,在現時疲弱的市況下招標,只會出現以下一種情:1. 流標、2. 以賤價出售地皮,或3. 由中資財團投得的其中一種情況。

筆者認為地皮若能以接近一萬元已屬非常好價。未來寫字樓租金將下跌20%,估計該項目寫字樓呎租可達50元,以此計算,租金回報率僅3厘。斥巨額投資這種大碼項目回報僅獲3厘,是否理想,實屬見仁見智。

政府應該收回地皮,詳細研究如何拆細地皮,否則只會落得賤賣土地的下場,浪費香港寶貴的土地資源。

文章原於2019年10月30日刊登於《星島日報》。

曾煥平
香港主席兼資本市場部主管

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