前景不明將拖累住宅及商用物業市場

今年樓價料將下跌5%

2019年 07月 09日
Paul-Yien, Joseph Tsang and Terence Chan

香港,2019年7月9日 - 仲量聯行今天公佈的《2019年下半年香港物業市場展望》指出,中美貿易戰持續,加上環球經濟前景欠明朗,將於下半年拖累住宅及商用物業的價格和租金。此外,近期發生的示威活動和社會爭拗或會對本港旅遊業造成短暫的負面影響,從而影響零售市道,對住宅市場的影響則有限及屬短暫。

報告重點:

  • 上半年中資企業在中環的新租賃樓面面積按年下跌53%
  • 第二季中環寫字樓租金下跌0.1%,為2013年第4季以來首次錄得跌幅
  • 寫字樓租金見頂;中環寫字樓租賃市場面對的下調壓力越來越大
  • 核心區街舖租金將於下半年回落達3%
  • 經濟前景不明朗將影響買樓意欲
  • 下半年推售的住宅單位可多達16,000伙

住宅物業價格將在2019年下跌0-5%

寫字樓市場 

鑑於環球經濟欠佳和中美貿易戰繼續帶來不明朗因素,企業紛紛縮減擴張計劃,令 2019年上半年整體寫字樓市場的租賃需求減弱。新租賃成交較2018年下半年下跌約11%。

中資企業於過去三年為中環寫字樓租賃需求的一大動力,但今年上半年租賃需求也見放緩,新承租的樓面按年下跌53%。由於大部分企業均旨在控制成本,租戶搬離核心區的趨勢仍是需求的主要來源。

由於需求放緩,以及新供應相繼落成,6月底整體空置率升穿5%,為2018年初以來首次。中環及尖沙咀的空置率持續上升,主要是因租賃需求落後於退租的樓面。

鑑於租賃需求前景不明朗,個別中環及灣仔/銅鑼灣的商廈業主已下調租金叫價,以加快租出因租戶遷離核心區而騰空的樓面。因此,第二季中環甲級寫字樓租金按季微跌0.1%,為自2013年第4季起首次錄得季度跌幅,而灣仔/銅鑼灣的租金則按季下跌0.4%。

仲量聯行商業部資深董事嚴威程表示:「近期香港發生的社會爭拗未有影響跨國企業把業務擴張至香港的意欲,但部分日常運作曾受示威活動影響的租戶考慮租用應急辦公室空間,相信此類需求較短暫,將隨示威活動告一段落。」

他續說:「展望未來,隨著租賃需求持續偏弱,空置率將會繼續上升。我們認為寫字樓租金已見頂,並會在2019年下半年持續放緩,當中中環寫字樓租金面對的下調壓力最大。不過,現時空置率仍然低企,有利業主逐步輕微調低租金。今年全年,除九龍東的租金料將下跌0-5%外,預計本港大部份租賃市場的租金仍將錄得輕微增長。」

商舖市場

本港旅遊業持續受惠於新落成的跨境交通基建,今年首五個月訪港旅客按年上升14.9%。不過,訪港旅客急升未能帶動銷售增長,同期零售銷售總額按年下跌1.8%。大部份主要零售類別銷售均見下跌,僅食肆收益及百貨公司銷售仍於首季和首五個月分別錄得較顯著的升幅,按年上升3%及2.8%。

零售疲弱令零售商開設新店的意欲下降,尤其是在核心街舖,因此,導致本港四大購物區核心街舖的租金在上半年下跌1.9%,其中中環街鋪租金更按年下跌6.9 %。此外,核心街舖業主無法推高租金也受到新來港租戶繼續傾向在購物中心開店的影響,,但這卻為主要商場租金帶來支持。」

由於零售市道持續疲弱,業主較以往願意引入不同的經營概念和主要租戶以創造獨特性,因此,上半年承租面積逾10,000平方呎的租賃交易趨增。2019年至2023年,平均每年新落成的優質商場將較過去十年的歷史平均水平高出56%,而新增供應也將為物色大型商鋪的零售商提供更多機會。

仲量聯行商舖部資深董事陳耀峯表示:「中美貿易戰和近期發生的社會爭拗為本港零售業增添不明朗因素,將於下半年進一步拖累零售銷售,令零售物業租金受壓。我們預計核心區街舖租金全年將下跌約5%,而核心區主要商場租金將企穩並會錄得溫和增長。」

住宅市場 

今年上半年平均每月住宅銷售增至5,753宗,創五年新高,主要是因新樓交投增加。政府為壓抑樓市需求而推出的多項措施,反而為新樓銷售帶來支持,主要原因是按揭成數低,加上買家的負擔能力不斷減弱,促使買家轉向一手樓市。

受惠於銷售量回升,中小型住宅價格在2019年上半年增長3.9%, 收復2018年下半年錄得的大部份跌幅。豪宅價格亦上升4%。

展望未來,我們估計今年下半年可有多達16,000個新盤單位推出發售,以半年期計,為過去3年的推售高峰。預計大量新盤推出將影響發展商調高叫價的能力,尤其是在新界區的樓盤,因新落成單位中約有六成集中於該區。

仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平表示:「儘管本港住宅市場於上半年轉佳,但我們對樓市的中短期走勢仍然看淡。貿易談判困難重重,以及環球經濟放緩,將抵銷可能減息帶來的作用,影響置業意欲。加上,下半年將有大量新盤推出,空置稅又即將落實,發展商若希望維持新盤較高的售罄率,定價不能過於進取。」

他補充:「雖然上半年市況勝預期,我們維持中小型住宅和豪宅樓價將於下半年下跌的看法不變,預計全年增長溫和,下跌風險趨升。」

投資市場

2019年上半年香港商用和工廈物業市場逾2,000萬港元成交投資總額達533億港元。投資額雖按年下跌51%,但仍較2014至2017年錄得的水平相若。當中,中資買家普遍維持觀望態度,只參與了8宗交易,相關投資額僅佔投資總額的15%,低於2018年的21%。

寫字樓仍是最受投資者青睞的資產類別,於上半年的投資總額中佔57%。不過,投資者主要注視位於非核心區商業區的寫字樓。

投資金額減少主要是因為租賃市場前景欠佳,尤其是寫字樓和商舖物業,兩者的租金已於上半年呈現下跌跡象,導致同期甲級寫字樓和核心區街舖的價格分別下跌0.6%和3.8%。

工廈物業仍然備受投資者注視。由於投資者希望透過政府再度推出的活化工廈計劃中物色投資機會,分層工廠大廈和優質倉庫的資本價格分別上升2.4%和3.5%。此前,政府於首次推出活化工廈計劃後,分層工廠大廈的資本價格曾於2010年至2015年底間大幅增長160%。

曾煥平指:「由於本地和環球經濟存在不明朗因素,加上租賃市場放緩,投資者紛紛轉向仍有增長空間的物業類別,當中以受惠於政府政策和優質倉庫空置率低企支持的工廈物業投資前景最佳。寫字樓市場方面,投資者現時聚焦可受惠於企業遷離核心區趨勢的落戶地區,例如港島東及東九龍。商舖市場方面,投資者則繼續注視位於居住人口顯著增長地區的地區商場。」

他表示:「內地收緊資金外流後,內地資金在香港物業投資市場不如以往般活躍,本港物業投資市況難以在下半年出現逆轉,因此,我們相信甲級寫字樓和核心區街舖的資本價格全年將下跌0-5%,而優質倉庫的資本價格則有望跑贏大市,於今年錄得0-5%的增幅。」

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