仲量聯行：六大因素影響零售業復甦 香港需重塑商舖市場

香港, 2023年10月31日 – 國際物業顧問仲量聯行今天公布最新商舖市場報告指出，香港零售市場正面對六大挑戰，影響復甦步伐，商舖租金於未來5年難以重返高峰期水平。要加快復甦步伐，業主與租戶必需重新思考及重塑零售空間，並以合作夥伴關係為零售市場引入更多元化的零售類別、增加體驗式商戶，重拾競爭優勢。

仲量聯行公布的《Reset, Reshape and Rethink: Find Opportunity in Change》(重置、重塑、重新思考：變化中尋覓轉機) 商舖市場報告，於去年及今年進行兩輪問卷調查，訪問720名消費者(第一輪202名、第二輪518名)及108名商戶，並指出香港消費者及旅客的消費模式已改變，香港商舖市場正面對以下六大的挑戰：

• 旅客消費模式改變：全球經濟放緩及香港匯率高企影響下，今年上半年訪港旅客消費額佔整體零售銷售額約16%，與2019年及2014年分別錄得的32%及40%低，整體零售銷售額仍較2019年同期低15.0%。訪港旅客尤其內地旅客的消費模式已改變，轉以為本地社區旅遊及飲食的比例增加，而購物的比例則減少。

• 本地消費力流失：人民幣及日圓匯率轉弱和「港車北上」措施下，市民往海外及內地旅遊成風，本地消費力料將繼續流失。今年1月至9月，入境及出境人士的比率已從2015年至2019年的同期平均1:1.5上升至1:2.1。

• 鄰近城市競爭加劇：仲量聯行的消費者問卷調查顯示，約53%的受訪者將減少在港的消費開支以節省作出境旅遊，並有約58%的受訪者計劃於未來6個月內往內地旅遊，為本地零售市場帶來隱憂。同時，海南島將於2025年成為自由貿易港，將加劇與香港的零售競爭，尤其奢侈品市場。

• ·零售樓面新供應增加：今年將有約400萬平方呎的商場新供應投入市場，而2023至2027年估計共有約660萬平方呎的新商場供應，平均每年達130萬平方呎，較過去15年每年平均供應量約70萬平方呎高近一倍。

• 網上消費增：疫情令網上購物在港更趨普及。香港網上銷售額佔總零售銷售額的比例於2023年上半年為7.1%，較內地佔約3成低，預期香港的網上消費將進一步上升。73%的受訪者亦指未來將增加在網上購物。

• 租金上升：約44%受訪的商戶認為現時業務最大的挑戰為商舖租金水平。本行數字顯示，截至今年第二季，香港優質商場的租金分別較亞太區第二及第三位的廣州及上海高出92.3%及175.7%；核心購物區地舖呎租也較區內第二及第三位的首爾及東京高出32.7%及120.1%。

引入體驗式商戶

仲量聯行香港商舖部主管唐偉樂表示：「通關已為香港零售市場除去最大的負面因素，但疫情三年消費者及旅客的購物模式已改變，與此同時，鄰近城市的商場營運模式及商戶種類均見顯著進步，香港面對的競爭加劇，與數年前內地商舖市場面對的情況相似。內地網上購物普及，商場新供應龐大且逐年增加，結果反而激發內地商場業主發揮創意，引入體驗式商戶如親子動物園、小眾運動場館及藝術展覽等，令商場不只是購物的地方。本行統計數據顯示，今年首三季上海購物中心新開設的零售店舖中，有20%至25%為體驗式商戶，而今年上半年北京購物中心新開設的體驗式商戶亦佔35%，較去年同期增加17個百分點。香港商場業主可引入更多有特色的體驗式商戶，有助推動商場營業額。」

_{(左至右) 總經理唐偉樂、研究部資深董事鍾楚如}

與租戶成夥伴

他補充：「大部分租戶指出面對最大的挑戰為租金水平。事實上，香港商場及地舖的租金能成為亞太區最高，乃反映銷售能力較其他城市高，但難免同時會影響創意，未能引入承租能力較遜色的體驗式商戶及新概念品牌，令商場千篇一律。因此，商場業主應採用更彈性的租務安排，並與更具前贍性又願意投資更多資源引入創新概念的商戶締結合作夥伴關係，提供更佳及具創新的購物體驗吸引消費者，業主可藉此為商場注入新購物體驗和選擇，投資未來，而非以租金高低為先。此外，透過引入特色商戶增加商場人流，從而令租金收入更有保障，達致雙贏。」

商戶組合多元化

仲量聯行香港研究部資深董事鍾楚如表示：「對本地消費者而言，最能夠吸引他們在香港零售市場/購物中心消費更多的元素是引入更多本土小店(非連鎖店) (佔約51%)，其次為具特別菜色的餐廳(逾42%)及更優質的顧客服務(逾41%)，反映消費者渴望商場能帶來新鮮感及具獨有特色，商場業主引入新品牌及商戶類型有助吸引消費者，而連鎖店同時需要發展多元化品牌。商場業主可以考慮為租戶提供一站式服務，協助租戶推廣其品牌，提供店面設計、產品陳列及各類顧問服務等，確保租戶在其購物中心內的店舖質素及獨特性之外，更有助業主吸引租戶。」

她表示：「我們預期商舖租金需要較長的時間始能恢復至疫情前的水平，根據本行租金指數，核心街舖租金於疫情期間(2020至2022年間)下跌41.0%，現時租金已較2014年的高峰期回落72.5%。以目前的經濟因素及前景而言，預期商舖租金難以在未來五年內重返高峰期高位，就算能重返歷史高位對消費者亦不一定是好事，若商舖僅以價高者得的情況出租，會重返以往商場租戶組合單一化的情況。要改善購物體驗，最重要的是香港能保持合理的租金予體驗式商戶，以及合適面積的舖位鼓勵新概念的發展。若商場業主、零售商、主要持分者合作發揮香港原來的獨特之處，並有政府推出合適的政策配合，開拓與影視娛樂業的跨界協作，相信既能擴大經濟效益，又能推動香港零售業重拾在全球舞台上的光芒。」