2020年香港樓市挑戰重重

香港，2019年12月12日 – 受到本地社會爭拗和經濟不明朗因素影響，香港歷來為期最長的樓市升浪已於今年下半年告終。仲量聯行今天公佈的《2020年香港樓市展望》預計，2020年寫字樓、街鋪和住宅價格及租金將下跌10%至20%。不過，受惠於活化工廈計劃及空置率低企，優質工廈價格跌幅僅介乎5%至10%。

報告重點：

2019年甲級寫字樓租賃市場淨吸納量下跌62%至不足110萬平方呎
中資公司需求減弱，導致今年下半年中環寫字樓租金下跌6.3%，跌幅為各商業區最多
由於需求疲弱，空置率將持續上升，明年甲級寫字樓租金料將下跌15%至20%
核心區街鋪和主要商場租金於今年分別下跌18.4%和明年核心區街鋪租金將跌15%至20%，主要商場租金跌幅則約為5%
豪宅價格自7月起回落4.7%，完全抵消今年上半年的升幅
中國內地及香港經濟放緩將削弱住屋購買需求，對依賴內地需求的豪宅市場影響尤甚。預計豪宅價格將於2020年下跌約20
隨著空置稅推出及住宅供應上升，發展商為求去貨，新盤定價將面臨愈來愈大的壓力。中小型住宅價格料將於明年下跌10%至15%

寫字樓市場

在中美貿易戰和本地政治不明朗因素的夾擊下，香港甲級寫字樓市場已步入下行周期。今年甲級寫字樓市場的淨吸納量下跌62%至不足110萬平方呎。由於部分租戶徹回擴張計劃，加上過去需求強勁的中資公司在中環的租賃需求按年減少34%和共享工作空間營運商需求減少26%，以致租務需求疲弱。年初至今，新租賃成交較2018年減少31%。

整體寫字樓空置率因而升至5.9%，是自2010年4月以來的高位。加上，租戶遷離核心區後所騰空的寫字樓樓面陸續重投租賃市場，中環寫字樓空置率升至3.5%，創逾四年新高。

年初至今，整體甲級寫字樓租金已下跌3.4%。在中資公司需求減弱的情況下，中環寫字樓租金於上半年微升1%後，下半年倒跌6.3%，跌幅為各商業區之冠。

仲量聯行商業部主管鮑雅歷（Alex Barnes）表示：「鑑於市況不明朗，不少租戶均希望控制物業成本，明年租賃需求仍主要來自遷離核心區或選擇更具成本效益的辦公地點兩方面。我們預計2020年租賃需求將仍然偏軟，令空置率持續上升，甲級寫字樓租金料將下跌15%至20%，當中中環寫字樓租金與其他地區租金仍有顯著差距，因此面對的下調壓力最大。」

零售市場

今年下半年入境旅客市場受重挫，6月至10月期間訪港旅客總數按年下跌23.8%。第三季整體零售銷售額按年急跌17.5%，為過去逾20年的最大季度跌幅，其中珠寶鐘錶、化妝品及服裝等倚重旅客消費的商品錄得最大跌幅。

傳統購物區及部份商場的生意均受到嚴重影響，導致核心區街舖及優質商場租金分別在今年下挫18.4%及5.6%。整體而言，零售商較以往樂於往住宅區發掘發展機會。

目前，商舖租賃需求主要來自新進軍香港零售市場的大眾化生活雜貨店及餐飲營運商。由於業主急於在假期季節前租出商舖，租予限定店(pop-up store)及短期租約的店舖趨增。

仲量聯行商舖部資深董事陳耀峯表示：「由於環球及本地經濟仍存在不明朗因素，2020年的租賃需求將持續受壓。我們預期明年核心區街舖租金將下挫15%至20%。不過，新來港的零售商仍傾向租用優質商場，料商場租金僅下跌約5%。」

住宅市場

2019年下半年市場氣氛轉弱，中小型住宅及豪宅樓價紛紛下滑。在積壓的龐大住屋需求及放寬按揭貸款的支持下，中小型住宅樓價相對較穩定。

豪宅市場在過去五至十年主要受內地資金主導，但過去一年受到內地嚴格控制資金外流及中美貿易戰持續的影響，內地買家的活動漸趨淡靜。豪宅樓價自今年7月以來下跌4.7%，完全抵消上半年錄得的樓價升幅。

失業率於今年8月至10月開始上升並達到3.1%。歷史數據走勢顯示，失業率與樓價存在強大的反比關係，意味失業率持續上升將會影響樓市。

香港自1997年以來經歷三次樓市大跌，1998年爆發亞洲金融風暴，令樓價在一年之內大跌五成，在科網爆破和沙士爆發期間樓價進一步下挫43%；對上一次調整為2008年國際金融風暴，樓價下跌24%。

仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平表示：「下半年中小型住宅樓價因本地政治不明朗回落2.5%。我們相信2020年市場氣氛將繼續繫於社會局勢。中國內地及香港經濟放緩將削弱住屋需求，尤其是依賴內地買家需求的豪宅市場，預計2020年豪宅價格將下跌約20%。在空置稅推出及住宅供應增加的夾擊下，發展商為求去貨，新盤定價將承受更大壓力，預計中小型住宅樓價將於明年下跌10%至15%。」

投資市場

投資者及業主陷拉鋸戰，加上中資買家轉趨淡靜，導致成交價逾2,000萬港元以上的商用物業成交總額於2019年下半年大跌至136億港元，為逾十一年以來最低的半年表現。

近期社會運動嚴重影響零售市道，加上缺少大型的組合交易，今年零售物業成交額按年下跌67%至159億港元，跌幅為所有地產類別最大。自6月以來，核心區街舖價格急跌18.8%。

受惠於工廈活化計劃及中期潛在供應有限，貨倉及分層工廠大廈價格保持相對平穩。

以往，内地資金在寫字樓投資市場中佔比很高，帶動甲級寫字樓價格在過去五年內顯著上升。然而，今年僅有14%的商廈投資來自內地資金，遠低於2018年錄得的35%，亦是自2014年以來最低水平。

曾煥平指：「由於市場空置風險趨增，買家將追求更高回報，物業資本價格跌幅將超過租金跌幅。我們預期明年甲級寫字樓及核心區街舖的價格將下跌15%至20%，而優質貨倉的價格將回落5%至10%。」

關於仲量聯行

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