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香港商用物業市場中期將見生機

下半年商用物業租售價格跌幅將收窄

2020年 07月 15日

香港, 2020年7月15日 – 上半年香港商用物業租賃及投資市場錄得2008/9年全球金融風暴以來最大的調整。然而,仲量聯行預期未來半年資本價格調整幅度將會收窄,中期將會見生機。

中小型住宅樓價上半年仍然穩企,不過,下半年失業率持續上升將影響資本價格在年內的走勢。

寫字樓市場

鑑於新型冠狀病毒疫情持續帶來的不明朗因素,不少企業已延遲租用寫字樓的計劃。今年上半年整體甲級寫字樓新承租樓面面積按年下跌53%。整體甲級寫字樓市場期內綠得142萬平方呎負吸納量,為有紀錄以來整體市場最高的負吸納量。核心區以外的寫字樓市場的租賃需求相對理想,主要受惠於租戶在前景未明的情況下尋求更具成本效益的選擇,以控制物業支出。

由於租賃需求持續疲弱,整體甲級寫字樓的空置率升至7.6%,是自2009年9月以來的新高。企業相繼搬離核心區,整合或縮減寫字樓空間的趨勢,持續推高傳統核心寫字樓市場的空置率。

在企業控制成本的趨勢下,上半年退租的樓面面積高達130萬平方呎,為18年來的新高,當中74%的面積位於港島區。

中環甲級寫字樓上半年租金按年減少17.6%至每平方呎100港元,為所有寫字樓市場內跌幅最大。在租賃需求趨疲弱的情況下,該區租金自去年四月高位下調了23.3%。

仲量聯行商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)表示:「在疲弱的經濟環境下,我們預料下半年的租賃需求將持續低迷。整體甲級寫字樓租金繼過去六個月下跌13.2%後,全年跌幅將達20%至25%。中環租金在空置率上升的情況下,面臨的下調壓力將為各區最大,估計全年租金將減少25%至30%,但下半年跌幅料將會收窄。」

鮑雅歷續指,中期而言可望有生機:「於港交所作第二次上市的中概股預期可帶動本港的租賃需求回升,儘管這並非立竿見影的龐大需求,但對金融服務業等相關業務會帶來商業機會,將整體經濟增長有支持作用。」

此外,租金調整有助提升香港競爭力,並鼓勵部分原本因租務成本而壓抑租賃需求的企業作中期擴張,吸引更多企業來港開設辦事處。疫症對運用辦公空間的改變加快,亦會鼓勵租戶持續遷離核心區,中期而言,也會支持額外的租賃需求。

香港寫字樓市場指標 – 變化%

地區

租金 (2020年上半年)

2020 租金預測

中環

▼17.6%

▼25-30%

灣仔/銅鑼灣

▼9.2%

▼20-25%

港島東

▼8.1%

▼10-15%

尖沙咀

▼9.2%

▼15-20%

九龍東

▼8.2%

▼10-15%

整體

▼13.2%

▼20-25%

 
商舖市場

在新冠病毒擴散下,本地及海外政府紛紛採取旅遊限制及檢疫措施,導致今年首五個月總訪港旅客數字按年下跌88.2%,甚至在4月錄得僅約4,000名訪港旅客的歷史新低。

疫情令零售市場陷入寒冬,主要依賴遊客市場的行業尤其深受影響。珠寶及手錶零售銷售額今年首五個月按年下跌67%,跌幅為各類產品中最大。期間,僅超級市場銷售額錄得升幅。

由於新冠病毒疫情仍對零售商造成重大衝擊,當中不少租戶相繼延遲租賃計劃。空置壓力不斷上升,令四大購物區的街舖租金於上半年按年下跌26.5%,而同期優質購物商場的租金亦下跌20.8%。

仲量聯行於第一季進行的零售商調查顯示,約42%受訪者對商舖租賃抱觀望態度。約10%的零售商則會維持原定擴張計劃不變,其中以國際餐飲及超級市場營運商的擴張意慾最大。時尚生活用品、健身及教育中心仍積極物色理想物置擴充。

仲量聯行香港商舖部主管唐偉樂表示:「受當前疫情及經濟不明朗因素影響,下半年零售租賃需求將維持疲弱。不過,來自海外大眾化市場零售商仍希望擴充香港業務,而奢侈品零售商則會繼續重整物業組合或遷至其他區域以提高成本效益。零售租賃市場租戶組合將日趨多元化,零售商亦正嘗試將更多體驗式元素引入店舖以吸引顧客。鑑於今年遊客或不會全面回歸,零售市場勢將依賴本地消費。預計今年街舖租金將下跌35%至40%,而高級購物商場的租金跌幅則為25%至30%。」

他補充:「中期至長期而言,我們預期商舖市場將趨向更健康及多元化的發展,零售商及大業主將會引入更多新概念,以提昇消費者的體驗,令香港零售市場進入新層次。」

香港主要零售指標 – 變化%

類別

租金(2020年上半年)

2020 年租金預測

核心區街舖

▼26.5%

▼35-40%

優質商場

▼20.8%

▼25-30%

 
住宅市場

豪宅樓價第二季持平,然而,成交量遠低於歷來的水平。市場今年上半年每季僅錄得平均561宗售價逾2,000萬港元的豪宅成交個案,去年平均每季錄得710宗成交。由於外籍僱員租賃需求減少及預算降低成趨勢,上半年豪宅租金回落6.5%。

中小型住宅樓價於第一季下跌2.9%後,於第二季反彈5.3%,樓價反彈主要原因是各國於第二季推出量化寬鬆措施,加上市場自聖誕節及新年以來也累積了不少購買力。

仲量聯行數據顯示,在2008至2012年量化寬鬆措施的影響下,按揭利率長期處於低水,市場資金充裕,以致樓價在2008至2018年的十年間上升超過200%。不過,現時香港面對疫情爆發、經濟收縮、升業率上升、本地政治事件,以及內地收緊資金的問題,樓價難以重現在2008年金融風暴後急升的情況。

仲量聯行香港主席兼資本市場部主管曾煥平表示:「儘管住宅樓價反彈,但樓市的不明朗因素仍然存在。香港正面對第三波的新型冠狀病毒疫情爆發,內地資金亦減少流入香港樓市,另外經濟衰退及失業率上升都將拖累樓價。我們預期中小型住宅樓價今年將下跌5至10%,豪宅樓價將下跌10至15%。」

香港住宅市場指標 – 變化%

類別

價格(2020年上半年)

2020 年價格預測

中小型住宅

▲2.2%

▼5-10%

豪宅

▼3.6%

▼10-15%

 
投資市場

2020年上半年價值港元二千萬以上的商用物業成交額按年下跌63%至206億港元,為過去11年新低,當中零售物業成交額佔約58%,主要受數宗大型交投所帶動。在不明朗的市場前景下,買賣雙方的期望價差擴大,寫字樓總成交額在期內大幅減少91%至31.1億港元。

租金急劇下跌令甲級寫字樓的吸引力減低,導致相關資本價格在上半年按年下跌14.1%。

儘管成交量較少,上半年街舖的資本價格按年減少24%,為眾多商用物業中錄得價格調整最多的物業。街舖的租值及資本價格已出現顯著的調整並接近見底。現時租金較2003年第二季谷底高出約33%,而資本價格仍較2003年第二季谷底高出168%。

仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平表示:「受新冠病毒擴散、東西方國家關係緊張及經濟放緩影響,下半年投資市場氣氛將維持疲弱。預計年內街舖的資本價格將下跌35%至40%,至於甲級寫字樓的資本價格則會下跌20%至25%。相比之下,優質倉庫受到的影響較溫和,預計今年其資本價格僅下跌5%至10%。」

香港投資市場指標 – – 變化%

物業市場

資本價格 (2020年上半年)

2020 資本價格預測

整體甲級寫字樓

▼14.1%

▼20 - 25%

街舖

▼24%

▼35 - 40%

優質倉庫

▼5.5%

▼5 -10%


關於仲量聯行

仲量聯行(紐約證券交易所上市代號:JLL)為專業服務和投資管理公司,專注地產及投資管理。我們利用最先進的科技,為客戶、員工及社區創造難得的機會、理想的空間及可持續發展地產方案,以重塑地產行業的未來,打造更美好的世界。仲量聯行為財富500公司,全年收入達180億美元,業務遍佈全球超過80個國家,截至2020年3月31日,全球員工數目超過94,000人。詳情請瀏覽www.jll.com