官方新闻

仲量聯行:2020年澳門物業市場將持續膠著

2019年度澳門物業市場回顧

2020年 01月 08日

澳門及香港,2020年1月8日 – 根據仲量聯行今天發佈的《2019年度澳門物業市場回顧》,2019年澳門受環球經濟環境影響,投資氣氛謹慎,各物業類別的成交量均呈現大幅度縮減。

根據澳門博彩監察協調局公佈的數字,2019年澳門博彩業收益錄得2,924.55億澳門元,按年下降3.4%。2019年首三季源自貴賓市場的博彩業收益佔整體市場比重46.7%,較去年同期下降8.7%。源自貴賓市場的博彩業收益受壓,2019年首三季貴賓市場收益按年下跌17.1%,中場業務的博彩業收益則較去年同期錄得17.4% 升幅,抵銷了部份貴賓市場的收縮。

2019年首三季澳門本地生產總值錄得3,042.7億澳門元,按年下跌3.5%。根據按支出計算的本地生產總值顯示,該下跌由固定資本形成及淨進出口減少所導致,分別按年下跌22.1及1.9%,合共約佔澳門本地生產總值的64.6%,主要受大型工程減少及博彩收益下跌影響。期內,本地生產總值的其他組成部份錄得輕微增長,政府消費支出及私人消費開支分別按年上升4.9%及2.9%。

2019年澳門的訪澳旅客人數錄得約3,940萬人次,按年上升10.0% 。根據統計局截至十一月的數據,來自中國大陸的旅客人數仍然佔最大多數,佔訪澳旅客總人數的71.1%,而「自由行」旅客人數則佔中國旅客總人數的46.8%。旅客人數增長主要來自中國大陸,按年增加13.2%;來自香港的旅客亦錄得顯著增長,按年上升18.6%。截至2019年十一月底,澳門的酒店客房供應量為37,200間,其中五星級酒店客房佔24,400間;酒店累計入住率為91.3%,住客平均留宿時間約為1.5晚。

2019年澳門勞動市場大致穩定,根據澳門統計局數字顯示,十一月份失業率維持約1.7%,總體收入中位數於第三季尾為17,000澳門元。澳門的外地勞工人數創歷史新高,截至十一月底外勞人數達到196,080人,較2018年底上升4.0%。截至2019 年十月底,澳門的居民存款較2018年底上升3.4%,達到6,572.6億澳門元。

仲量聯行澳門估價部董事黃嘉良指出:「2019年澳門博彩收益下滑,其中最後三個月連續錄得同比負增長,相信主要原因與澳門回歸20週年所帶來的簽證政策收緊及安保措施加強有關。預料這些一次性因素消除後,今年的博彩收益回復正常,澳門整體經濟保持平穩。然而中美貿易摩擦將會持續,預料澳門樓市表現將會與去年相約。」

住宅

2019年澳門住宅買賣交易總量縮減。根據澳門統計局數字顯示,直至2019 年11月中共錄得7,547宗住宅買賣成交,按年下跌27.2%,預料全年住宅成交量少於8,000宗。

供應方面,2019年只有6個工程項目獲發在建樓宇(樓花)預先許可,合共約提供63個住宅單位,建築面積約3,579.34平方米。根據財政局資料顯示,直至2019年11月中的住宅樓花成交約有1,147宗,佔全澳整體住宅成交約15.2%,成交宗數和佔比相對去年同期均錄得明顯下跌。

2019年高級住宅及中小型住宅資本值分別按年下跌5.3%及3.6%。而回報率於2019年末則分別為1.6%及1.8%。澳門外地勞工人數有溫和增幅,但期內可供出租住宅供應亦有增加,租賃市場方面大致平穩,2019年高級住宅租值按年下跌2.7%,中小型住宅租值則按年上升1.0%。

仲量聯行澳門資本市場部資深董事黃智威稱:「在外圍經濟環境波動下,今年澳門住宅成交量有所減少,成交主要以首次置業人士為主,部份發展商亦推出了多種不同的置業優惠刺激成交。雖然未來澳門私人住宅市場供應嚴重短缺,但珠海放寬限購措施、澳門經濟房屋重新開隊申請以及計劃中的橫琴新街坊項目等為澳門市民提供多種不同的置業選擇,將會左右澳門短中期的住宅需求。」

寫字樓

2019年首十個月,共有5,217家新公司在澳門註冊成立,按年上升3.2%。總括而言,2019年澳門整體寫字樓市場大致平穩,租賃市場在甲級寫字樓缺乏新供應的情況下,寫字樓租金溫和向上。其中較矚目的租賃成交由中資證券商、國際審計公司及國際保險公司等企業承租,期內亦觀察到有博企在尋找優質商用物業作辦公用途。根據仲量聯行澳門寫字樓指數顯示,2019年整體寫字樓租值及甲級寫字樓租值分別按年上升6.9%及1.5%。

銷售市場方面,根據澳門統計局數字顯示,截至2019年10月寫字樓單位成交量合共152個,按年下降38.5%。2019年整體寫字樓資本值及甲級寫字樓資本值均錄得持平。供應持續保持低水平,2019年整體寫字樓空置率維持約7%。整體寫字樓及甲級寫字樓的回報率分別為2.9%及3.1%。

仲量聯行澳門租賃業務主管唐偉樂表示:「在經濟下行的情況下,普遍寫字樓租客對經營成本控制轉趨謹慎,甲級寫字樓租金未見大幅提升。然而鑑於南灣核心區一帶缺乏新寫字樓供應,在空置率持續處於低水平的情況下,導致部分租客租用非核心區的寫字樓,帶動其他地區的寫字樓租金輕微上升。」

商舖

根據澳門統計局數字顯示,2019年首三季零售業銷售總值按年輕微下跌0.9%,錄得564.2億澳門元。受中國經濟及人民幣疲弱影響,期內旅客消費較去年同比下跌約10.4%,當中跌幅較大的零售類別為成人服飾及家庭電器,分別按年下跌14.1%及13.0%;鐘錶及珠寶的零售額亦有3.4%負增長。化妝品類卻錄得9.3%的顯著升幅。

銷售市場方面成交淡靜,2019年首10個月共錄得378宗商舖成交,按年下跌32.9%。租賃市場方面,其中較矚目的街舖租賃成交為新馬路前平安戲院及大三巴耶穌像紀念廣場,兩者的租金都較前租金有較大折讓。根據仲量聯行澳門商舖指數,2019年整體商舖資本值按年輕微下跌0.4%,租值則按年下跌3.9%。而截至2019年底,整體商舖回報率維持約1.7%水平。

唐偉樂稱:「由於環球及本地經濟仍存在不明朗因素,預料2020年的租賃需求將持續受壓。澳門作為旅遊城市及美食之都,這些零售商傾向租用優質商場為拓展業務的首選。近期的商舖租賃需求主要來自新進軍澳門的國內特色餐飲營運商為主,如海底撈、太二酸菜魚和喜茶等,租賃查詢於過去一季約增加五成。特色餐飲及體驗式的娛樂零售將會成為今年的主要租賃需求,如戲院、電動車體驗店及主題式遊戲體驗中心等。」

總結

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪表示:「受青年首置政策影響,現時物業價值的按揭限制主要以800萬澳門元為分界線。換樓用家在考慮購買面積較大的單位時,卻因非首置的按揭成數限制,需要準備龐大的資金才可改善生活質素。現時一般樓齡較新的三房住宅單位價值動輒超過1,000萬澳門元,以一個居住於兩房單位的4人家庭為例,他們如欲透過變賣自住物業升級購買一間樓齡較新的三房單位,假設以四成按揭計算,即使他們的財政能力能滿足銀行每月供款,其所需支付的六成首期、預繳額外稅項(取得印花稅為物業價值的5%)及其他雜項支出,所需要動用的資金可涉及約700萬澳門元。政府應適時考慮調整按揭指引,提升二手單位在市場流轉以增加私人住宅供應。」


關於仲量聯行

仲量聯行(紐約證券交易所上市代號:JLL)為專業服務和投資管理公司,專注地產及投資管理。我們的願景是重塑地產世界,創造一個滿載機會及理想的空間,讓人成就願景。為達致此目標,我們會為客戶、員工及社區建立一個更好的未來。仲量聯行為財富500公司,全年收入達163億美元,業務遍佈全球超過80個國家,截至2019年9月30日,全球員工數目超過93,000人。詳情請瀏覽www.jll.com.