仲量聯行:2023年商用物業市場可望見曙光
樓價、地價跌勢將持續
香港, 2022年12月13日 – 仲量聯行今天發表的地產市場回顧及2023年展望指出,今年香港地產市場復甦時間未明,除優質貨倉外,各類地產物業租售價格俱跌。然而,若內地及香港繼續逐步放寬防疫措施,明年下半年香港商用物業租售市場均可望獲得改善。
相反,住宅及土地市場今年才剛踏入下行周期,政府又未有撤辣,明年將迎來具挑戰性的一年。
寫字樓市場
受到經濟存在不明朗因素影響,今年下半年寫字樓租務交投呆滯。11月底整體甲級寫字樓空置率由去年底的9.4%升至11.6%。不過,整體甲級寫字樓租金保持相對穩定,首11個月僅回落3.3%。
首11個月整體淨吸納量達200萬平方呎。租賃活動仍繼續由搬遷及辦公室升級的需求所帶動。基金、私人銀行及資產管理繼續在港增聘人手,並提高工作空間質素以配合緊張的人力市場需要。靈活辦公室營運商趁市況利好而在港擴張。
仲量聯行商業部資深董事郭禮言 (Sam Gourlay)表示:「展望未來,香港於2023年全面開關後,寫字樓租賃需求將會恢復,情況將於下半年尤其顯著。內地及香港繼續逐步放寬防疫措施,以及香港本地更有效的海外出行,將令內地及跨國企業的租賃需求回升。另一對寫字樓市場會帶來正面影響的是近期的『跨境保險通』及正蓬勃發展的生物科技業。受到租戶物色高質素及更新的商廈,寫字樓市場可望錄得正吸納量。」
由於明年寫字樓新供應將高達300萬平方呎,整體空置率料將持續上升。不過,他預期明年整體租金將橫行,只是部分分區市場因新供應增加而面對下調壓力。
香港甲級寫字樓市場指標 – 變化%
地區 | 租金* (2022年) | 2023年租金預測 |
中環 | ▼1.3% | ▲0-5% |
灣仔/銅鑼灣 | ▼1.5% | ▼0-5% |
港島東 | ▼5.2% | ▼0-5% |
尖沙咀 | ▼0.7% | ▲0-5% |
九龍東 | ▼2.1% | ▼0-5% |
整體 | ▼3.3% | 橫行 |
*初步數字
商舖市場
零售消費於今年下半年維持平穩,主要仍依賴本地消費。
2022年核心街舖租金下跌10.6%,已較2014年第三季高峰期低75.5%;優質商場租金則僅下跌5.2%。由於訪港旅客尚未恢復,核心街舖仍面對空置壓力,令空置率進一步升至16.6%。
下半年疫情回穩,令租戶重拾信心在多區物色商舖。餐飲業的租賃需求仍然強勁,藥房於過去數月開始重返核心街舖。
舖租顯著調整、本地消費力高及內地旅客有望回歸鼓勵海外零售商在港擴張,首度進駐香港的海外商戶數目與去年相約。
仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧表示:「訪港的旅客恢復及內地與香港通關後,香港商舖市場便可望出現較顯著的復甦。若內地繼續放寬防疫及旅遊限制措施,將有助支持香港商舖市場。我們預期核心街舖租金將於2023年上升5-10%,優質商場租金則上升0-5%。」
香港主要零售指標 – 變化%
類別 | 租金* (2022年) | 2023年租金預測 |
核心區街舖 | ▼10.6% | ▲5-10% |
優質商場 | ▼5.2% | ▲0-5% |
*初步數字
投資市場
加息步伐較預期進取影響商用物業投資市場的投資意欲。今年下半年,5,000萬港元或以上的商用物業投資總額急跌75.4%至115億港元。
優質貨倉繼續跑贏投資市場,資本價格上升6.2%,為今年唯一一項商用物業錄得資本價格升幅。
展望明年,仲量聯行香港資本市場主管陳國章相信,工廈物業將繼續跑贏大市,資本值將上升5至10%。
他補充:「長者屋將成為投資者的另一焦點。投資者正物色酒店轉作附設醫療設備的長者屋,原因是除工廈物業外,酒店的平均呎價是各類物業中最低。」
香港投資市場指標 – 變化%
物業市場 | 資本值* (2022年) | 2023年 資本值預測 |
甲級寫字樓 | ▼4.2% | ▼0-5% |
核心區街舖 | ▼7.6% | 平穩 |
工廈物業 | ▲6.2% | ▲5-10% |
*初步數字
住宅市場
美國聯儲局連續大幅加息,加上第五波疫情及經濟前景低迷,導致香港住宅市場踏入下行周期。截至11月底,中小型住宅資本價格於今年累計下跌11.6%,跌至2018年以來最低;豪宅因缺乏非本地買家及充足新供應,資本價格今年回落4.4%。
今年首十個月住宅成交總額及平均每月成交量分別下跌至39,812及3,981宗,為過去20年以來最低。高級住宅市場方面,成交價2,000萬港元或以上的豪宅買賣交投量按年下跌65%,成交宗數也跌至9年以來的新低。
置業需求疲弱導致已落成的貨尾單位於9月急增至14,700伙,發展商開始延遲推售新盤,截至10月底,約有10,000伙於2022年獲批預售樓花同意書的單位尚未售出。
仲量聯行香港主席曾煥平表示:「新盤存貨高企將加劇發展商推售新盤的競爭,發展商將增加折讓幅度以促銷。近期推售的新盤已較同區的二手單位均價低約7%至13%。然而,按揭息率上升將持續抑壓置業需求。若針對樓市的辣招持續,市場走勢將視乎與內地及海外完全通關能否帶動本地經濟。」
他預期2023年中小型住宅資本價格將再下跌10%,豪宅價格則會下跌5%至10%。若政府放寬辣招,中小型住宅資本價格將僅下跌約5%。
香港住宅市場指標 – 變化%
類別 | 資本值變化* (2022年) | 2023年 資本值預測 |
中小型住宅 | ▼11.6% | 若辣招持續: ▼10% |
若撤辣: ▼5% | ||
豪宅 | ▼4.4% | 若辣招持續: ▼5-10% |
若撤辣: ▼0-5% |
*初步數字
土地市場
住宅市場低迷,發展商投地自然轉趨審慎,此情況於今年第四季尤其顯著,政府售出的地皮均低於或接近市場估值下限。但同時也反映政府訂定底價更切合最新市況,為發展商建立土地儲備的良機。
仲量聯行估價諮詢部資深董事區建強表示:「明年發展商投地將繼續抱保守態度,地價將會下跌,跌幅較住宅價格跌幅更顯著。建築成本仍處於升軌,並將會被通脹進一步推高。加息已增加借貸成本,降低發展商剩餘予地價的價格。近期樓價下跌令情況惡化,就算邊際利潤及成本不變,預留予地價的空間也將進一步壓縮。」
目前政府已從賣地及改契和換地中為庫房帶來218億港元的收入,僅達到本財政年度賣地收入目標的20%。改契和換地的收入於第四季跌至2,600萬港元,並沒有錄得改契的個案。進行標準補地價宗數也由上一個財政年度的5宗跌至本財政年度至今的2宗。
他補充:「由於市況低迷,本行估計政府於2022/23財政年度餘下的賣地、市建局及鐵路項目招標只能帶來約355億港元的土地收入,連同早前的土地收入,將難以達成1,200億港元的賣地收入目標。此外,現時補地價的標準金額於2021年時訂定,已未能反映現時市況下的市場預期,政府是時候檢討標準補地價金額以符合最新市況。」
關於仲量聯行
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