仲量聯行：2023年商用物業市場可望見曙光

香港, 2022年12月13日 – 仲量聯行今天發表的地產市場回顧及2023年展望指出，今年香港地產市場復甦時間未明，除優質貨倉外，各類地產物業租售價格俱跌。然而，若內地及香港繼續逐步放寬防疫措施，明年下半年香港商用物業租售市場均可望獲得改善。

相反，住宅及土地市場今年才剛踏入下行周期，政府又未有撤辣，明年將迎來具挑戰性的一年。

寫字樓市場

受到經濟存在不明朗因素影響，今年下半年寫字樓租務交投呆滯。11月底整體甲級寫字樓空置率由去年底的9.4%升至11.6%。不過，整體甲級寫字樓租金保持相對穩定，首11個月僅回落3.3%。

首11個月整體淨吸納量達200萬平方呎。租賃活動仍繼續由搬遷及辦公室升級的需求所帶動。基金、私人銀行及資產管理繼續在港增聘人手，並提高工作空間質素以配合緊張的人力市場需要。靈活辦公室營運商趁市況利好而在港擴張。

仲量聯行商業部資深董事郭禮言 (Sam Gourlay)表示：「展望未來，香港於2023年全面開關後，寫字樓租賃需求將會恢復，情況將於下半年尤其顯著。內地及香港繼續逐步放寬防疫措施，以及香港本地更有效的海外出行，將令內地及跨國企業的租賃需求回升。另一對寫字樓市場會帶來正面影響的是近期的『跨境保險通』及正蓬勃發展的生物科技業。受到租戶物色高質素及更新的商廈，寫字樓市場可望錄得正吸納量。」

由於明年寫字樓新供應將高達300萬平方呎，整體空置率料將持續上升。不過，他預期明年整體租金將橫行，只是部分分區市場因新供應增加而面對下調壓力。
 

香港甲級寫字樓市場指標 – 變化%

*初步數字

商舖市場

零售消費於今年下半年維持平穩，主要仍依賴本地消費。

2022年核心街舖租金下跌10.6%，已較2014年第三季高峰期低75.5%；優質商場租金則僅下跌5.2%。由於訪港旅客尚未恢復，核心街舖仍面對空置壓力，令空置率進一步升至16.6%。

下半年疫情回穩，令租戶重拾信心在多區物色商舖。餐飲業的租賃需求仍然強勁，藥房於過去數月開始重返核心街舖。

舖租顯著調整、本地消費力高及內地旅客有望回歸鼓勵海外零售商在港擴張，首度進駐香港的海外商戶數目與去年相約。

仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧表示：「訪港的旅客恢復及內地與香港通關後，香港商舖市場便可望出現較顯著的復甦。若內地繼續放寬防疫及旅遊限制措施，將有助支持香港商舖市場。我們預期核心街舖租金將於2023年上升5-10%，優質商場租金則上升0-5%。」
 

香港主要零售指標 – 變化%

*初步數字

投資市場

加息步伐較預期進取影響商用物業投資市場的投資意欲。今年下半年，5,000萬港元或以上的商用物業投資總額急跌75.4%至115億港元。

優質貨倉繼續跑贏投資市場，資本價格上升6.2%，為今年唯一一項商用物業錄得資本價格升幅。

展望明年，仲量聯行香港資本市場主管陳國章相信，工廈物業將繼續跑贏大市，資本值將上升5至10%。

他補充：「長者屋將成為投資者的另一焦點。投資者正物色酒店轉作附設醫療設備的長者屋，原因是除工廈物業外，酒店的平均呎價是各類物業中最低。」
 

香港投資市場指標 – 變化%

*初步數字

住宅市場

美國聯儲局連續大幅加息，加上第五波疫情及經濟前景低迷，導致香港住宅市場踏入下行周期。截至11月底，中小型住宅資本價格於今年累計下跌11.6%，跌至2018年以來最低；豪宅因缺乏非本地買家及充足新供應，資本價格今年回落4.4%。

今年首十個月住宅成交總額及平均每月成交量分別下跌至39,812及3,981宗，為過去20年以來最低。高級住宅市場方面，成交價2,000萬港元或以上的豪宅買賣交投量按年下跌65%，成交宗數也跌至9年以來的新低。

置業需求疲弱導致已落成的貨尾單位於9月急增至14,700伙，發展商開始延遲推售新盤，截至10月底，約有10,000伙於2022年獲批預售樓花同意書的單位尚未售出。

仲量聯行香港主席曾煥平表示：「新盤存貨高企將加劇發展商推售新盤的競爭，發展商將增加折讓幅度以促銷。近期推售的新盤已較同區的二手單位均價低約7%至13%。然而，按揭息率上升將持續抑壓置業需求。若針對樓市的辣招持續，市場走勢將視乎與內地及海外完全通關能否帶動本地經濟。」

他預期2023年中小型住宅資本價格將再下跌10%，豪宅價格則會下跌5%至10%。若政府放寬辣招，中小型住宅資本價格將僅下跌約5%。
 

香港住宅市場指標 – 變化%

*初步數字

土地市場

住宅市場低迷，發展商投地自然轉趨審慎，此情況於今年第四季尤其顯著，政府售出的地皮均低於或接近市場估值下限。但同時也反映政府訂定底價更切合最新市況，為發展商建立土地儲備的良機。

仲量聯行估價諮詢部資深董事區建強表示：「明年發展商投地將繼續抱保守態度，地價將會下跌，跌幅較住宅價格跌幅更顯著。建築成本仍處於升軌，並將會被通脹進一步推高。加息已增加借貸成本，降低發展商剩餘予地價的價格。近期樓價下跌令情況惡化，就算邊際利潤及成本不變，預留予地價的空間也將進一步壓縮。」

目前政府已從賣地及改契和換地中為庫房帶來218億港元的收入，僅達到本財政年度賣地收入目標的20%。改契和換地的收入於第四季跌至2,600萬港元，並沒有錄得改契的個案。進行標準補地價宗數也由上一個財政年度的5宗跌至本財政年度至今的2宗。

他補充：「由於市況低迷，本行估計政府於2022/23財政年度餘下的賣地、市建局及鐵路項目招標只能帶來約355億港元的土地收入，連同早前的土地收入，將難以達成1,200億港元的賣地收入目標。此外，現時補地價的標準金額於2021年時訂定，已未能反映現時市況下的市場預期，政府是時候檢討標準補地價金額以符合最新市況。」