新聞稿

仲量聯行:澳門樓市將進入新一輪的下行周期

2022年 02月 23日

Yvonne Liu

香港及澳門公關董事
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澳門及香港,2022年2月23日根據仲量聯行今天發佈的《2021年度澳門物業市場回顧》,澳門物業市場在2021年中旬曾出現回暖跡象,但年底新一波疫情的出現抑壓了復甦步伐。在環球經濟及政治局勢不明朗的情況下,加上受到近期本地發生的肅清事件所影響,將為澳門樓市帶來陣痛。

根據澳門博彩監察協調局公佈的數字,2021澳門博彩業收益錄得868.6億澳門元,按年上升43.7%。2021年首三季博彩業回暖,其後第四季受疫情和貴賓廳事件影響而停止升勢。2021年貴賓市場收益為284.9億澳門元,按年上升8.4%,在整體市場佔比32.8%,於第四季度的佔比更萎縮至25.7%。

2021年首三季澳門本地生產總值錄得1,772.3億澳門元,按年上升27.5%。根據按支出計算的本地生產總值顯示,私人消費開支錄得正增長,按年上升9.0%,淨出口受惠於去年年中博彩業回暖而錄得順差。資本形成總額和政府最終消費支出則分別按年輕微下跌0.4%及0.3%。

根據統計暨普查局數據,2021年的訪澳旅客人數錄得約770.6萬人次,按年上升30.7%。在外國旅客絕跡的情況下,中國大陸旅客佔訪澳旅客總人數的91.4%,「自由行」旅客人數則佔中國旅客總人數約為34.8%。截至2021年底,澳門的酒店客房供應量為37,700間,部份酒店取消用作醫學觀察酒店,較去年底上升10.6%;酒店累計入住率回升至50.4%,住客平均留宿時間則維持在1.7晚。

2021年外地僱員持續流出澳門勞動市場,根據澳門統計局數字顯示,截至去年十二月澳門的外地勞工人數約171,098人,較去年底減少6,565人,下跌幅度約3.7%。其中來自家傭、文娛博彩業和酒店及飲食業的外地勞工流失較多,分別減少3,372人、2,557人和2,283人,來自建築業的外地勞工則顯著增加。澳門總體失業率錄得2.9%,就業不足率約為4.1%,總體收入中位數卻上升至15,800澳門元。截至2021年底,澳門的居民存款為6,676.5億澳門元,較去年底減少0.9%。

仲量聯行澳門估價部董事黃嘉良指出:「2021年澳門物業交易總額僅錄得約497.7億澳門元,按年下跌2.6%,成交數目和交易總額均創次按危機後新低。疫情反覆肆虐影響了澳門經濟復甦的速度,加上博彩中介人事件及「衛星賭場」等影響將在今年陸續浮現,房地產市場短期內難以走出陰霾。受現時旅遊業疲弱及博彩相關行業整頓影響,我們近來收到大量有關酒店物業的估價諮詢,主要用作審視及部署他們的投資及經營策略,亦有部份機構投資者考慮出售旗下投資組合內的澳門酒店物業,希望把資金轉投到周邊地區更優質的投資項目,我們預期酒店買賣將成為今年投資者的焦點。」

住宅

2021年由於本地疫情反復,經濟下行及失業率高企,潛在買家大多保持觀望,降低了置業需求;加上缺乏大型新盤開售,市場缺乏方向,住宅成交主要集中於二手市場,住宅成交量大幅收縮。根據澳門財政局數字顯示,2021年共錄得5,970宗住宅買賣成交,按年下跌6.6%;樓花銷售只錄得467宗,只佔住宅成交量7.8%,佔比低於過往的平均水準,預料近似情況未來將會持續。

2021年共有20個工程項目獲發在建樓宇(樓花)預先許可,合共只有244個住宅單位可作新的銷售供應,建築面積約17,644.83平方米。截至2021年6月底,澳門住宅空置單位有16,655個,總體空置率約為7.0%。當中空置單位主要以大型單位為主,在實用面積150平方米或以上的單位空置率為17.2%。

外地顧員持續退出澳門人力市場,租金表現下滑。2021年高級住宅及中小型住宅租值按年分別下跌9.5%及15.5%。資產表現方面,2021年高級住宅按年下跌3.4%,中小型住宅資本值則按年微跌0.8%,而回報率則分別為1.6%及1.5%。

仲量聯行澳門總經理唐偉樂稱:「澳門政府將着重落實房屋階梯政策,未來住宅供應主要以公共房屋為主。雖然制定城市總體規劃和增加私人住宅用地供應有助推動樓市長遠發展,但現時在建至竣工中的住宅單位只有2,241個,於短中期而言私人住宅新供應仍會維持在低水平,此趨勢將支持中小型住宅樓價。然而疫情未來發展仍存在較多不確定性,在經濟不景及利率上升的情況下,居民就業及收入備受影響,置業意向及能力降低,投資者對住宅投資也趨向審慎,短期內澳門樓市負面因素較多,買家應量力而為。政府於2010年及2018年分別推出樓市降溫措施,現時住宅成交量已較2010年大幅減少三分之二,相關措施應適時考慮調整,以符合現時的經濟及市場狀況。」

住宅市場 – 2022年預測

資本值 租值
高級住宅 ▼5% - 10% ▼5% - 10%
中小型住宅 ▼5% - 10% ▼5% - 10%

寫字樓

2021年共有5,434家新公司在澳門註冊成立,按年下跌4.6%。在疫情及退租潮的夾擊下,寫字樓租賃市場受壓,整體寫字樓空置率約上升至12%。根據仲量聯行澳門寫字樓指數顯示,2021年整體寫字樓租值按年下跌4.6%,甲級寫字樓租值則按年下跌1.0%。甲級寫字樓在供應緊張的情況下,租賃影響相對溫和,年內有公司租用約35,000呎寫字樓面積作業務擴充之用,租戶主要以保險及金融等行業為主。

銷售市場方面,根據澳門統計局數字顯示,2021年寫字樓單位成交量合共146個,按年下降6.4%。整體寫字樓資本值按年下跌4.4%,甲級寫字樓資本值則按年下跌3.0%。整體寫字樓及甲級寫字樓的回報率分別為2.8%及3.1%。

仲量聯行租賃部高級經理高英杰表示:「去年底在氹仔有一座新的寫字樓落成,可提供建築面積約4,340平方米的新供應。隨著近期多個政府大樓相繼落成及投入使用,加上政府有意於2024年前退出私人寫字樓市場,寫字樓未來的空置率將會持續上升,租金將會受壓。此外,澳門近期出現貴賓廳事件後,相關行業的公司按業務需求縮減辦公空間,預料寫字樓需求將保持較低水平。」

寫字樓市場 – 2022年預測

資本值 租值
整體市場 ▼5% - 10% ▼5% - 10%
甲級寫字樓 ▼0% - 5% ▼0% - 5%

商舖

根據澳門統計局數字顯示,2021年首三季零售業銷售總值按年上升105.1%,錄得554.5億澳門元,旅客消費佔零售業銷售額比例回升至20.8%。大部份類別錄得升幅,惟超級市場貨品按年下跌8.3%。疫情期間澳門成為國內境外遊的熱門目的地,奢侈品受惠於內地旅客訪澳購物消費及投資因素需求增加,因此鐘錶及珠寶、皮具和通訊設備等類別升幅最大,銷售額分別按年上漲267.8%、248.9%及231.5%。

2021年商舖銷售市場成交回升,共錄得392宗商舖成交,按年上升15.0%,成交主要集中於價值澳門元五千萬以下的商舖單位。根據仲量聯行澳門商舖指數, 2021年一線商舖的資本值則按年下跌16.0%,租值則按年下跌8.9%。截至2021年底,一線商舖回報率約為1.9%。

唐偉樂稱:「在疫情持續的情況下,商舖市場情況各異。旅遊區的商舖空置率高企,部份租金已較疫情前下調七成,但旅客普遍已適應新的出行方式,部份零售商在租金大幅回落的情況下逆市擴張,希望早著先機。有的業主會提供租金減免及不同的優惠方案,希望與租戶共渡時艱;部份依賴租金收入償還按揭貸款的業主,則在租金低迷的情況下選擇讓物業空置。因為倘若新租金收入過低,可能令物業估值下調使貸款人資不抵債,逼使商舖持有人需要拋售物業。」

商舖市場 – 2022年預測

資本值 租值
一線商舖 ▼ 5% - 10% ▼5% - 10%

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