2022年香港整體樓市邁向全面復甦

香港, 2021年12月9日 – 仲量聯行今天發表的地產市場回顧及2022年展望指出，隨著香港疫情受控，住宅及工廈物業資本值調整於今年已完結，整體物業市場將於2022年邁向全面復甦。然而，復甦步伐會較温和。

(左至右) 仲量聯行資本市場部主管陳國章、仲量聯行商舖部資深董事陳永慧、仲量聯行主席曾煥平、仲量聯行租賃業務主管鮑雅歷

報告要點: 

• 儘管商廈空置率因新供應增加而持續高企，明年整體甲級寫字樓租金料將上升0-5%
• 中環甲級寫字樓租金明年預計上升5-10%，為各主要商業區之冠
• 商舖租金調整已見底
• 核心街舖及優質商場租金明年預計分別上升5-10%及0-5%
• 北部都會區預計需要發展額外4億平方呎的住宅樓面面積
• 2022年住宅樓價預計上升0-5%
• 投資者將注視酒店及具重建潛力的舊樓
• 核心街舖於未來一年的資本值升幅預計為各類物業中最顯著

寫字樓市場

今年首11個月，整體甲級寫字樓錄得643,400平方呎的負吸納量。然而，大部分均在上半年錄得。市場錄得更多擴充的成交個案，部分租戶亦已收回退租寫字樓的決定，顯示市況正逐步改善。

11月底整體甲級寫字樓的空置率為9.6%，較9月底錄得的9.8%近期高位回落。

今年下半年各主要寫字樓分區市場的租金跌幅已收窄。中環寫字樓租金於上半年下跌3.2%後，下半年已回升1.2%，為同期唯一一個商業區錄得租金升幅，主要受惠於租客在核心商業區內物色優質寫字樓。

仲量聯行租賃業務部主管鮑雅歷（Alex Barnes）表示：「我們相信寫字樓市場已進入現時下行周期的最後階段，將於可見將來步向復甦。由於有更多租戶重新調整物業需求，明年寫字樓總租賃成交量將持續改善。若香港恢復與內地城市通關，將進一步支持寫字樓市場復甦。」

他補充，礙於明年將有大量寫字樓新供應落成，商廈空置率將進一步上升。他預計明年整體寫字樓租金將上升0-5%。

商舖市場

今年商舖租務氣氛顯著改善，在租金回落至更可負擔的水平下，鼓勵零售商承諾較長的租約，以及租用更多實體店。整體商舖租金調整於今年下半年已見底，當中核心街舖租金於下半年僅下跌0.5%，優質商場租金則輕微回升0.2%。

奢侈品品牌於過去十年為香港零售市場中最積極擴充的租戶，並支持銅鑼灣羅素街一度成為全球租金最高的購物街。然而，隨著香港零售市場正在進行的結構式轉變，市場已逐漸由奢侈品品牌主導轉移為中價至大眾化品牌。奢侈品服飾品牌正逐漸減少旗艦店數量，而部分更正在探索以快閃店(pop-up store)形式經營業務。

仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧表示：「在可見將來，奢侈品品牌高度集中於香港零售市場的現象難再重臨。然而，餐飲及烘培、超級市場及雜貨、大眾化時裝、運動及休閑零售、流行藝術(pop art)以及體驗式消費等行業將取以代之，成為下一個商舖租賃的主要需求來源。」

她補充，核心區街舖及優質商場的空置率預計於明年將持續改善，並相信整體商舖租金調整已見底，但部分位於核心購物區内的商舖租金仍會因零售市場的結構性變化而略為調整。她預期核心區街舖租金於2022年將上升5-10%，而優質商場租金會上升0-5%。

住宅市場

香港經濟復甦較預期理想，支持中小型住宅樓價於2021年上升4.4%，豪宅樓價則上升7.2%。在家工作的趨勢上升，推動租客提昇住屋質素，因此豪宅租金年内上升3.2%。

今年首十個月平均每月的住宅成交達6,374宗，較去年平均每月4,990宗顯著增加，增幅約28%。若趨勢持續，今年每月平均住宅成交宗數將創2013年以來的新高。

2021年施政報告已公布北部都會區的發展計劃，仲量聯行香港主席曾煥平表示：「我們估計該區將需要發展額外4億平方呎的住宅總樓面面積，以配合政府要在區内額外容納154萬人口的計劃。此地區將成為發展商及投資者的關注焦點，以抓緊市場發展機會及增長潛力。預計區內將錄得更多土地收購、農地改變用途及改契活動。」 

展望2022年，他預期縱使未來或會加息，按揭息率仍會低企。他指出：「政府於2018年修改公營及私人住宅的供應比例至70:30後，私人住宅的施工量自2020年下跌，因此，中期而言，私人住宅新供應仍會維持在低水平。此趨勢將支持中小型住宅樓價企穩，並預計於明年上升0-5%，而豪宅樓價及租金亦預計上升0-5%。」

投資市場

受惠於租金跌勢緩和，今年下半年甲級寫字樓的資本值跌幅收窄，僅下跌1.1%。核心區街舖資本值於同期回升3.5%，工廈物業資本值則持續上升1.3%。

今年投資物業總成交總額按年上升52%至968億港元。投資者將資金轉往投資收入較穩定或有重新定位潛力的物業，使工廈物業的成交總額按年上升217%至336億港元，佔總成交總額35%，為各類投資物業之冠。

酒店成交也轉趨活躍，尤其鄰近港鐵站的中低價酒店。今年全幢酒店的成交總額按年上升198%，因為投資者注視酒店可改裝作出租住宅的發展潛力，憧憬其較高的利潤及出租率。

仲量聯行香港資本市場主管陳國章表示：「我們預期酒店及具強拍潛力的舊樓於2022年仍會是投資者的焦點。今年已有不少資金流入工廈投資市場，推高資本值，未來工廈物業的交投將放緩。預期明年工廈物業資本值將上升0-5%，核心區街舖及甲級寫字樓資本值將隨租金復甦分別上升5-10%及0-5%。」