2021年首季全球地產投資表現強韌,但復甦步伐不一
流動性及資金流穩定增長持續加強整體市場韌性 投資者着力投資分層式住宅、物流及另類資產以加快投資組合多元化
香港, 2021年5月25日 – 仲量聯行最新發表的《全球地產市場觀察》(Global Real Estate Perspective)報告指出,2021年首季全球地產交易額按年下跌13%至1,870億美元,顯示整體地產投資正穩步復甦,但各地復甦步伐不一。美國、英國、法國及日本等較成熟及流動性較高的市場表現較佳,為首季交易額帶來支持。
季内,市場對質素較高的核心型及核心增值型物業需求不減。同時,市場競爭較大的機會型物業需求亦有所增加。首季物流物業及分層式住宅投資佔機會型物業成交量63%(高於2020年首季的44%)。較低風險資產仍是帶動寫字樓及零售物業交易活動的主要動力,而這兩類物業的交易量核心佔比更升至2015年以來最高水平。
仲量聯行資本市場研究及策略部環球總監Sean Coghlan表示:「雖然整體環球投資市場保持強韌,但各地區和各類型物業市場的復甦步伐參差。經濟狀況持續改善、政府維持經濟刺激政策不變及疫苗接種率不斷提升,均帶動市場樂觀氣氛並促進市場表現轉好。然而,由於西歐限制措施持續,加上印度疫情急速惡化,我們對市場仍然保持審慎態度。」
分層式住宅投資者日益注重物業組合多元化,尤以美國和歐洲市場最為明顯。歐洲分層式住宅投資增長達66%,其中英國、德國及法國的增幅最大。亞太區方面,日本是首季流動性最高的市場(流動資金總額達115億美元),顯著超過區内其他市場,部分原因在於當地對東京、大阪和名古屋的分層式住宅需求持續殷切。
觀乎整個季度,過往一直集中寫字樓和零售物業投資的市場最快挽回投資者信心。踏入2021年以來,投資者對新加坡及香港等個別亞洲市場的信心有所增加,因為當地文化規範及房屋市場結構抑制在家工作政策的普及化。
受某些市場境内資金渠道充裕所抵銷,過去一季跨境資金流動仍然相對淡靜。坐擁充裕現金並已在當地建立一定基礎的環球投資者繼續在跨境市場中擔當重要角色,今年首季已投入175億美元資金。
根據仲量聯行觀察所得,2021年第一季其他主要主題包括:
·跨境投資維持淡靜:縱觀第一季,區內投資在全球投資的份額下滑至12%,這個情況與歐洲出境限制影響整體活動有關。相反,區域間投資走廊促進個別市場投資活動增加。英國正受惠於北美及新加坡公司的新一輪投資興趣,首季投資額為29億美元。在日本,美國公司對核心寫字樓及零售資產的興趣日隆。
·流動性持續強勁:物業投資投放目標水平保持穩定,預計2021年將達到10.9%。不斷攀升的投放比例及穩定的集資市場,將繼續為更廣泛的復甦提供流動性來源。封閉式集資市場出現回穩跡象,主要由於2021年第一季按年下跌速度放緩(集資總額為300億美元)。
·機會稀缺:撇開經濟表現參差及地產市場存在不確定性等因素,流動性和物業供應之間的較長期差距仍為資本配置帶來挑戰,而在目前貸款業務不斷變化及買賣價差收窄的情況下,挑戰更為明顯。因此,仲量聯行觀察到核心物業價格將會提高, 2021年第一季現金水平將達到近乎創紀錄的3,630億美元。
·貸款人深度及承險能力改善:第一季貸款人數目連續第二個季度擴張,債市活動增加且競爭加劇。儘管近月美國出現通脹壓力和利率攀升的情況,但疫苗接種率不斷提升,多個經濟指標同時向好,令全球債市得以處於利好及低息環境。貸款人對高質素核心型物業交易保持進取。
·價格發現擴大:買賣雙方期望吻合的情況已由增長板塊擴展至穩定的寫字樓和零售物業市場。亞太區經濟重啟及美國和英國疫苗迅速接種正改善寫字樓物業投資氣氛。仲量聯行認為,核心型和核心增值型寫字樓市場價差有所改善,為交易活動加速復甦奠定基礎。
Coghlan表示:「經歷一整年的疫情,營運商和投資者對現金流穩定性及相應的營運表現已有更深刻的了解。我們看到經濟樂觀情緒重現並釋放市場信心,而當資本持續投入房地產市場時,預計未來數季交易額將續有改善。」
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