仲量聯行:2019 年亞太區商業地產投資料增長 5%

城市化和人口結構繼續在晚週期環境下為投資者創造機會

一月 14, 2019

香港,2019年1月14日 – 環球房地產顧問仲量聯行表示,預計2019年亞太區整體房地產成交量將會增長5%,惟增長步伐勢將放緩。

仲量聯行亞太區資本市場部主管Stuart Crow表示:「進入經濟週期的第10個年頭,投資者正奮力應對宏觀經濟風險和地緣政治不確定性,如利率上升、中美貿易緊張局勢持續加劇,以至英國脫歐談判引致與歐盟關係起變化等。」

「在此背景下,地產投資組合能提供多元化效益及回報率較其他資產類別為高的特性,讓地產作為投資的避風港仍然具有吸引力。然而,置身晚週期環境,由於投資者在市場上愈益難以找到能夠產生持續收入的替代方案,他們在退出投資方面也變得越來越有選擇性和自律性。」

在亞太區,強勁的人口基本面將繼續推動房地產需求。預計到2027年,亞太區的城市人口將超過4億;而65歲及以上人口將在未來10年內增加1.46億。預測到2021年,亞太區的電子商貿市場規模將增長至1.6萬億美元。

仲量聯行亞太區研究部主管Megan Walters表示:「儘管存在宏觀經濟方面的憂慮,但我們認為亞太地區湧現的機遇將會緩解風險,促使投資者和用戶將目光投向防禦能力較強或週期性需求驅動力較弱的行業。」

仲量聯行表示,2019年有五大趨勢將會重塑亞太區地產市場。

1.       「住宅」資產增長

亞太地區的城市人口不斷增長,推動另類住宅安排(包括學生住宿、共居、多家庭、護養院及長者護理)需求上升。

對投資者來說,這等「住宅」資產提供誘人的收益率和長期增長前景,以及投資組合多元化的機遇。Crow解釋道:「考慮到這些新領域對空間的有效利用、卓越的屋宇管理及普遍較高的入駐收益率,其表現將超過傳統住宅資產。譬如說,東京的長者護理資產收益率為11%至14%,而新加坡則為8%至12%。」

2.       打造靈活空間以吸引人才

各大企業日益運用共享工作空間,作為促進員工創新及贏得人才爭奪戰的方式。這種重新聚焦於打造人本體驗的做法,已推動亞太地區靈活辦公空間(包括共享辦公室和服務式辦公室)的增加。

Walters表示:「到2030年,靈活辦公空間有望佔上全球公司商業地產組合的30%。這意味著,市場整合將變得更加普遍——業主和地產開發商將開始自行構建其靈活辦公空間組合,與共享工作間供應商合組合營企業,或審視併購共享工作間品牌的可行性。」

3.       物流及數據中心崛起

亞太區電子商務處於全球領先地位,各大機構建立自有數據存儲基礎設施及實體零售貨物倉儲設施的壓力不斷上升。

Crow表示:「堅穩的消費增幅正推動投資者對亞太區數據中心及物流的投資。這些行業將繼續擴張,大額資本將重點投放於中國、印度和印尼等新興市場。同時,主要城市的物流樞紐角色不斷發展。舉例說,2015至2017年悉尼物流市場規模即增長了七倍。」

4.       轉向債務風險敞口

Crow表示,隨著銀行收緊放貸標準,進入市場的非銀行和離岸放債機構出現了缺口,特別是在澳洲、印度和中國。因此,轉向環球離岸放債機構的投資者大幅增加,這等機構為選定項目提供靈活的債務或股權融資。

同樣,機構投資者也積極投入到房地產債務項目中。Crow補充說:「債務投資是抑制投資組合風險的一種方式,投資者日益樂用債務以規避市場波動及地產收入下降。」

5.       智慧城市演變

隨著新加坡、日本、韓國及澳洲智慧城市倡議的推進,亞太地區日益需要建造更好的數碼基礎設施,以實現效率最大化、可持續發展及改善居民生活條件。

Walters解釋說:「地產科技(PropTech) – 地產與科技的結合 – 在未來城市發展中發揮關鍵作用。智慧城市主要受數據所推動,智能房地產開發及管理讓廣泛數據收集及分析成為可能,這兩者對城市為日益增長的人口創造更宜居環境均至關重要。」

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