2019年:香港商業地產市場面臨挑戰

中美貿易戰將扭轉工商物業租金及價格升勢

十二月 10, 2018

香港, 2018年12月10日 – 2018年下半年中美貿易戰已令香港商業物業租金及價格升幅放緩,預料貿易戰陰霾於2019年將繼續籠罩香港工商地產市場。仲量聯行今天公布的樓市回顧及展望報告指出,其中甲級寫字樓價格於今年創下歷史新高後,2019年跌幅將高達10% 。

報告要點:

  • 中資企業的寫字樓租賃需求,由去年佔中環新租賃成交48%,減少至今年的30%
  • 經濟前景未明,寫字樓的租賃需求於2019年將持續回軟
  • 空置率極低,將支持明年甲級寫字樓租金上升0-5%
  • 核心區街舖租金明年將回落0-5%,但商場租金將上升0-5%
  • 今年第二季復甦的零售市場,明年將失去動力。
  • 下半年只有8%的工商物業投資涉及內地資金,較上半年的28%大幅減少。
  • 甲級寫字樓價格將下跌5-10%,街舖價格將回落0-5% ,貨倉價格則逆市上升0-5%

寫字樓市場   

2018年甲級寫字樓租賃市場錄得280萬平方呎的淨吸納量,創下三年新高。不過,寫字樓租賃需求於下半年回落,尤其是來自中資企業的租賃需求,由2017 年佔中環新租賃成交48%,減少至2018年錄得的30%。租戶遷離核心商業區仍是租賃市場的主要趨勢,更多跨國企業選擇遷往租賃成本較低的辦公地點。

然而,可供租用的寫字樓樓面仍然緊絀,除九龍東外,其他寫字樓市場空置率均低於2%,中環寫字樓空置率接近歷史低位。2018年落成的新商廈,已有76%樓面已租出,2019年落成的新商廈,亦已有72%樓面在洽租階段或已獲預租(44%)。新商廈預租率高顯示現時低空置率的情況於短期內將持續。下一浪的寫字樓新供應高峰期要待2021年才會出現。

此趨勢帶動中環甲級寫字樓租金上升7.5%至平均每平方呎每月127.4港元,於2018年創出新高。整體寫字樓租金今年上升7%,然而,大部分商業區的租金上升動力於下半年已見開始放緩。

仲量聯行租賃業務主管龐定勤表示:「中國經濟放緩及中美貿易戰帶來的不穩定因素,令香港經濟前景不明朗,預期2019年寫字樓市場的租賃需求將持續放緩,令空置率有一定的上升壓力,並導致租金升幅放緩。不過,現時空置率極低的情況將有助支撐整體寫字樓租金於明年上升0-5%。過去兩年租金升幅最高的中環,由於受中資企業需求回落的影響最大,明年租金升幅將與東九龍一樣落後大市。」

香港主要寫字樓指標 — 變動百分率%

分區市場
2018年租值* 2019年租金預測
中環 ▲7.5% ▲0-5%
灣仔/銅鑼灣 ▲7.7% ▲0-5%
港島東 ▲7.4% ▲0-5%
尖沙咀 ▲5.8% ▲0-5%
九龍東 ▲3.9%
▲0-5%
整體 ▲7.0% ▲0-5%

*初步數字

商舖市場

既2017年零售銷售總額按年上升2.2%後,今年首十個月升幅高見10.6%。若趨勢持續,全年表現將是至2013年以來的最佳,主要是受惠於內地訪港旅客於同期按年上升13%。

零售市場表現理想持續吸引外國品牌在港開設首家分店,當中以日本品牌最活躍;不過,佔48%的新來港品牌選擇在商場開設首家商舖,較2017年的45%為高。

零售市場轉佳及空置率低企,令核心購物區街舖租金於過去三年累積達43%的跌勢終得止跌喘穩,於2018年全年首次輕微回升1.6%。食肆及大眾消費零售商,尤其個人護理及藥房,表現活躍,繼續推動商舖租賃市場。

仲量聯行商舖部主管陳耀峯先生表示:「受人民幣貶值及本地消費氣氛轉弱所拖累,今年下半年復甦的零售市場,明年將失去動力。儘管跨境運輸基建的落成可抵消部分負面因素,但仍難以扭轉整體趨勢。我們預期核心購物區街舖租金於2019年將回落0-5%,相反,零售商持續傾向在商場租舖,將帶動商場租金上升0-5%。」

香港優質商舖指標 — 變動百分率(%)

行業 2018年租金變化*
2019年租金預測
核心街鋪 ▲1.6% ▼0-5%
主要商場 ▲1.5% ▲0-5%

*初步數字

投資市場

商業及工廈物業的買賣成交總額於去年創出1,574億港元的歷史新高後,由2018年初至今,初步數據顯示,成交總額較去年下跌35%;當中商舖物業因缺乏大碼物業成交,交投跌幅最顯著,年內成交總額下跌66%。宏觀經濟前景不明朗因素增加,以及進入加息周期,導致下半年成交總額較上半年下跌72%。

2018年內地資金在香港工商物業投資市場的投資總額較去年增加22%至244億港元。然而,隨著內地經濟不穩定因素上升及進一步收緊資金外流的管制,內地資金的投資意欲在下半年顯著減少,只有8%的工商物業成交總額涉及內地資金,較上半年的28%大幅減少。

中美貿易摩擦升級導致的不明朗因素,令寫字樓及貨倉的買賣交投量及資本值升幅放緩。甲級寫字樓資本值既上半年上升10.8%後,於下半年微升2.7%;零售消費改善,令街舖資本值止跌回升1.1%,為2014年以來首次錄得升幅。

仲量聯行董事總經理曾煥平表示:「在本地經濟前景暗淡及加息等利淡因素影響下,投資者對市場抱觀望態度,我們預期2019年工商物業成交總額將因此下跌。內地經濟增長放緩,加上政府收緊資金外流的政策,相信來自內地的投資需求將持續疲弱,2019年甲級寫字樓及核心區街舖資本值料將分別下跌5-10%及0-5%。不過,工廈物業將受惠於新一期的活化工廈政策,資本值可望保持平穩,上升0-5%。」

香港投資市場指標 –  變動百分率(%)

分區市場/物業類別 2018年資本值* 2019年資本值預測
甲級寫字樓 ▲13.8% ▼5-10%
核心區街舖 ▲1.1% ▼0-5%
貨倉 ▲9.1% ▲0-5%
分層工廠大廈 ▲6.7% ▲0-5%

*初步數字

- 完 -

圖片說明: (由左起) 仲量聯行租賃業務主管龐定勤、董事總經理曾煥平及商舖部主管陳耀峯


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