發展商關注ESG能否提升價值

近年不少發展商及業主均積極參與ESG (環境保護、社會責任、公司管治)，筆者也接獲越來越多業主希望瞭解 ESG 會如何影響他們的物業價值，能否令物業升值。

因此，要量化ESG的價值，筆者認為要先與業主合作建立一個估值框架，幫助業主或投資者更好地理解ESG對物業價值的影響。 雖然現時還缺乏相關明確的交易數據，但我們認為，物業使用者和投資者對具有高水準 ESG 標準的房產的明確偏好，應會為物業價值帶來明顯差異。

疫情後，全球仍有大量員工可選擇在家工作，辦公室使用者現在比以往更加關注這個話題。公司如何提供一個工作空間，鼓勵員工重返辦公室，藉此吸引並留住人才。 在這情況下，具有優越 ESG 認證或投入的物業通常更具吸引力，可以幫助使用者或業主提升品牌價值和對員工的吸引力。

除了滿足使用者需求之外，ESG 升級還能為業主和使用者提供渠道，如通過提高能源效益或獲得綠色融資方案等來實現減省成本。

現時，我們於物業估值上所遇到的挑戰，是應對具有較強 ESG 認證或投入的物業採用溢價（Green Premium），或應否對具有較弱甚或沒有認證的物業打折（Brown Discount）？ 我們知道對這種ESG需求是存在的，而且於香港真正的「綠色建築」數量不多，但我們如何量化這一需求並將其反映在物業估值中？

在考慮提升 ESG 因素時，投資者應關注哪些功能有助提高物業於市場的推廣能力和認受性。 我們認需要關注兩個方面：物業使用方和投資方。 在使用者方面，作為估值師，我們可以調整估值參數，以反映可能產生較高的租金、較高的租金增長率、較短的市場推廣期、較高的租戶保留可能性和較少的租賃優惠等。 在投資者方面，我們正研究考慮採用較低的資本化率來反映較低的投資及持有風險，也可於評估計算中考慮所降低的運營成本，反映較高的淨收入對物業價值帶來提升。

在我們與客戶合作中，看到具有更高 ESG 認證或投入的建築物誠能產生更高價值的情況。 然而，投資者仍需要確保在進行相關升級時，能夠直接提高資產於市場的推廣能力及價值，或者能達到降低物業運營成本和資產維護成本等效果。

文章原於2023年4月18日刊登於《經濟日報》。