工廈市場有危有機

每逢談及工廈租賃市場的前景，總會牽上中美貿易戰的影響，認為工廈及貨倉市場將首當其衝。其實中美貿易戰於2018年爆發之前，工廈市場早已出現暗湧。

工廠搬遷影響香港貨倉需求

香港工業大廈及貨倉的需求主要來自轉口及出入口貿易，以及零售市場所帶來的需求。香港歷來一直擔任轉口港的重要角色，然而，部分在內地的廠商因為節省成本等因素，於數年前已陸續將內地的工廠生產線遷往東南亞國家，因此，對香港貨倉及工廈的需求已逐漸減少，影響已浮現。中國及美國爆發貿易戰則只是加速部分廠商搬遷，所以貿易戰對香港工廈及貨倉租賃市場所造成的實質負面影響其實有限，未有造成極大打擊。

另一需求源自零售商戶的存倉、物流需求。過去十數年，香港旅遊業發展蓬勃，因此，零售業一直對工廈及貨倉需求殷切，成為一大需求來源。內地、東南亞及美國的訪港旅客數字於去年上半年仍然高企，並錄得升幅，對香港零售業有支持作用，工廈及貨倉市場亦見受惠，令空置率一直低企。不過，去年六月發生社會事件後，零售市場備受影響，轉趨疲弱，近期又加上武漢肺炎疫症擴散的打擊，零售市場更趨疲弱。

貨倉空置率未見顯著上升

現時雖然香港的工廈及貨倉空置率未見受疫情影響而顯著上升，加上，一般而言，疫症往往可數月內有望轉趨穩定，不過，零售市場在疫症穩定後，也難以在短期內恢復，尤其倚重旅客業務的零售商，面對的壓大更大，或會減少使用的貨倉面積，工廈及貨倉業主面對租戶遷出後騰空樓面的壓力將會越來越大。

不少零售商、筆者預期不少零售商租客將需要大幅減少開支，包括物流貨倉，此舉往往只有縮減樓面及搬遷往其他租金顯著較低的廠廈兩項選擇。因此，筆者預期工廈及貨倉的空置率今年將會顯著上升，業主若不顯著減租將難以留住租客或吸引新租戶，在租賃市場競爭。

不過，香港地產市場永遠有危有機。

工廈及貨倉市場前景雖然受中國經濟放緩、疫症及香港社會事件所影響，但過去數月，日常用品的銷售顯著上升，香港過去一直發展未成氣候的網上購物亦更趨普及，市民的消費模式及習慣有所改變，兩類行業對工廈及貨倉市場的需求均見增長，為工廈及貨倉市場帶來支持作用，此趨勢將會持續。

一級貨倉需求穩定

此類商戶的貨運量大，一般傾向租用每層有車路直達的一級貨倉，方便貨物上落，呎租介乎15至18港元。要求大樓面的商戶普遍會選擇葵涌、荃灣及青衣一帶，因此，市場對一級貨倉仍有一定需求。

對租客更好的消息是今年工廈及貨倉市場將扭轉以往的趨勢，將由租客主導，有利爭取更佳的租賃條件。