工業區變身為繁華商業中心

香港的觀塘區正在升級轉型，從一個老舊的工業區蜕變為本地最新的商業區之一。位處九龍東，它是香港最具歷史的工業區之一，如今，市中心新舊建築夾雜，工廠大廈、倉庫、重建後的商業大廈和大型購物中心林立，為地區注入新氣象。

觀塘市中心重建項目已經進行多時，1998年，該區的第一棟甲級寫字樓創紀之城落成 ，項目原爲舊巴士廠，由香港地產巨頭新鴻基地產發展。新鴻基同區apm商場原先爲舊工業大廈，自2005年開業起吸引年輕一代的上班族到該區購物和消費。

透過政府的活化計劃，不少舊區重建項目得以展開，繼續加快市區更新的步伐。

仲量聯行香港資本市場資深董事譚蔭培表示，「與2000年代初相比，今天的觀塘區幾乎焕然一新，繼續備受投資者關注。」

仲量聯行集合的香港聯交所和土地註冊處的數據顯示，2019年，成交價逾2,000萬港元（約260萬美元）以上的觀塘工業物業成交額為31.79億港元（4.102億美元），較2018年的88.85億港元（約11億美元）低。位於鴻圖道景雲工廠大廈一籃子物業共10個單位於2020年1月以約1億港元（合1,290萬美元）成交。

大型重建項目

當中香港市區重建局（簡稱「市建局」）的觀塘市中心重建項目是本港歷來最大型的市區重建項目，耗資數百億港元，預計提供530,000平方呎的甲級寫字樓樓面，帶動全區的未來發展。

此外，新鴻基的巧明街前九巴車廠項目獲批重建兩幢商廈及商場，總樓面為120萬平方呎，與一街之隔，同爲集團旗下的創紀之城項目相得益彰。

譚指：「觀塘市中心重建項目分階段進行，香港政府的「起動九龍東」試點計劃將推動觀塘及鄰近地區轉型。」

混合式地產發展項目KOHO及The Wave同屬活化商廈項目，現為創意產業的聚脚點。 KOHO已轉型為初創企業和中小型企業而設的商業空間，昔日的長江電子大廈亦成爲了The Wave，集合活動場地、共享工作空間、商店和餐廳。

譚表示，儘管新型冠狀病毒疫情或會於短期内阻礙某些市場和行業的發展，但地產投資者會繼續追求投資回報，向觀塘等地區注入資金。「投資者們都尋找增長的機會，許多會認定這些重建地區的發展潛力。」

政府資助

香港政府的工廈活化計劃一直是加快舊區重建及轉型的推動力之一。

根據現行活化計劃，重建1987年前落成在非「住宅」地帶內的工廈可獲放寬最高核准非住用地積比率的條件， 上限為20%，申請需獲城市規劃委員會批准。活化計劃帶動觀塘區老齡工廈交投活躍。

香港差餉物業估價署的數據顯示，截至2019年底，觀塘區的工業物業總建築面積估計為3,900萬平方呎。仲量聯行大中華區研究部主管黃志輝指：「投資者可以在區内找到大量工廈貨源。」

他表示，考慮到租賃限制和不同地產類別的市場潛力，投資者傾向於尋找具有重建價值的物業。

自香港政府於2018年重啟工廈活化計劃以來，觀塘區工廈申請個案最為活躍錄逾10宗，其中一半以上已獲批。區内一些指標工廈，如麥士威工業大廈及榮興利工業大廈，已獲批進行重建，預計將成為商廈新地標。

主力收購及發展舊工廈的興勝創建於2019年3月以4.89億港元（約6,310萬美元）收購大業街禧年大廈。公司最近向城規會申請將建築改裝作酒店發展，並要求放寬地積比率和建築物高度限制。

譚表示：「觀塘區改建工廈作商業用途的趨勢將會持續。未來三年，香港新商廈供應將集中於東九龍，這會促進該區發展成香港第二個核心商業區。」