2024年商用地產市場復甦之路仍滿荊棘

香港, 2023年12月12日 – 仲量聯行今天發表的地產市場回顧及2024年展望指出，今年香港商用物業租賃及投資市場的改善情況均較市場預期緩慢。由於利息高企及全球經濟疲弱的因素將持續，預期明年的復甦之路仍然滿途荊棘及挑戰。

仲量聯行香港主席曾煥平建議政府推出七大措施支持/刺激住宅及土地市場，以免價格進一步滑落對經濟帶來負面影響。

要點：

• 五大主要寫字樓分區市場的招頂樓面於今年底按年減少27.2%
  
  
• 整體甲級寫字樓租金明年將下跌5至10%
  
  
• 部分國際零售品牌對港亦重拾信心，有意在港擴充
  
  
• 明年核心街舖的租金升可望上升5至10%，優質商場租金會上升0至5%
  
  
• 今年下半年投資市場涉及企業/用家入市的入市成交額較上半年上升1.05倍
  
  
• 商舖物業將跑贏大市，資本價格於明年可望上升0至5%
  
  
• 中小型住宅樓價於2024年將下滑約10%
  
  
• 政府宜出招避免樓價進一步下滑影響經濟
  
  
• 截至今年11月 ，本財政年度的賣地收入目標僅實現14.2%
  
  
• 恢復勾地表機制，增加成功售出地皮的機會，避免流標對市場造成負面的連鎖效應
   

寫字樓市場

今年寫字樓租賃市場略見好轉，但改善進度較預期緩慢。整體寫字樓市場於上半年錄得負吸納量後，下半年已錄得正吸納量。然而，甲級寫字樓的租賃需求仍然疲弱，截至11月底整體甲級寫字樓租金下跌5.3%。由於優質寫字樓供應緊絀，尖沙咀成為唯一租金企穩的寫字樓分區市場。

整體甲級寫字樓空置率於今年年底升至12.9%，中環空置率升至9.9%。不過，在市場招頂的寫字樓樓面較以往減少，五大主要寫字樓分區市場的招頂樓面於今年底按年減少27.2%至552,100平方呎(淨樓面面積），反映企業縮減規模的情況改善。

此外，來自內地企業的租賃需求逐漸改善。今年中環的總租賃樓面約有22%涉及內地租戶，較去年約6%回升。

值得注意是，今年有57%的新租賃成交為10,000平方呎或以下的寫字樓，2019年時僅39%為此類成交，反映今年租賃需求由中小型租戶主導。

展望未來，仲量聯行港島商業部主管郭禮言 (Sam Gourlay)表示：「我們預期明年可望錄得更多大型租賃成交。今明兩年有多幢優質新商廈落成，需要多層寫字樓的租戶將有過往難得的機會，可以從多幢優質商廈中選擇。大型租客也較小型租戶有租金折讓，租務條款將較以往更具彈性。」

他補充，2024年將仍是租戶市場，租賃由升級需求所帶動，並會集中能配合可持續發展的新商廈。整體甲級寫字樓租金明年將下跌5至10%。

*初步數字

商舖市場

由於出境旅遊大幅超越訪港旅客數字，導致本地消費力流失，零售消費增長於今年下半年放緩。

今年核心街舖及優質商場的租金分別上升14.8%及2.7%。然而，下半年的租金升幅放緩，主要原因是本地消費力流失及消費模式改變。核心街舖的租金仍然較2014年第三季歷史高位低逾70%，核心街舖空置率創疫情爆發以來新低，年底已跌至11.6%。

受旅客歡迎的零售類別如藥店、小食食肆 、美粧及護膚產品等在下半年租賃市場最活躍。同時，來自海外及內地的品牌仍然認為香港具吸引力，當中於香港開始首家分店的內地品牌佔新品牌總數的比例由去年5%升至今年24%。

仲量聯行香港商舖部主管唐偉樂表示：「展望明年，儘管本地消費受到港元強及港人持續北上消費所影響，商舖市場將持續復甦。值得注意的是，自一家國際品牌於香港舉行時裝秀後，部分國際品牌對港亦重拾信心，有意在港擴充。整體商舖市場而言，由於大部分核心街舖已租出，預期明年核心街舖的租金升可望上升5至10%，優質商場租金會上升0至5%。」 

*初步數字

投資市場

由於利息高企，投資者對物業投資仍抱審慎態度，今年售價為5,000萬港元或以上的商用物業總成交額為165億港元，較上半年下跌4.7%。

但投資市場錄得更多企業/用家入市的個案，今年下半年，此類交易的成交額較上半年上升1.05倍，反映用家在商用物業市場的主導地位增強，為經濟下行時的普遍趨勢。

入境旅客數字回升令資金充裕的本地投資者注視核心購物區的優質商舖物業，尤其是銅鑼灣及中環，帶動核心街舖的投資氣氛於下半年回升，資本價格去年跌7.6%後，今年回升5.1%。

仲量聯行香港資本市場執行董事鄧潔瑩表示：「高息環境下，物業投資市場將持續受壓，投資者將會物色更具增值潛力的物業，並開拓新的物業類型。由於吸引人才政策推出，並預期海外人才及學生將會增加，人才公寓將於2024年成為一個新興資產，包括把酒店改建成學生宿舍及青年旅館，以滿足增加的需求。最適合作此改建的是房間少於200間的酒店。」

以市場表現而言，她預期商舖物業將跑贏大市，資本價格於明年可望上升0至5%，但甲級寫字樓的資本值將下跌5至10%，優質貨倉的資本值則會輕微向下但維持平穩。

*初步數字

住宅市場

高息及外圍經濟環境欠佳下，買家對入市抱觀望態度，導致下半年住宅市場更低迷。截止11月，今年中小型住宅樓價下跌3.1%，重返2017年3月的價格水平。

同期豪宅價格下跌4.1%。不過，由於置業人士轉買為租，加上人才及非本地家庭流入，豪宅租金回升4.9%。

住宅總成交量仍然低企，今年首十個月平均每月的成交量較過去四年的平均成交量低25%。

仲量聯行香港主席曾煥平表示：「政府『減辣』對樓市沒有任何幫助。發展商較以往更積極促銷樓盤，提供達雙位數的樓價折扣。雖然市場預期美聯儲從 2024 年中開始降息，但由於流動性緊縮以及目前定存利率相比於按揭利率較高，本地銀行可能不會立即跟進。此外，即使明年按揭利率下降，樓價依然難以顯著反彈。我們預期樓價將持續下跌，中小型住宅樓價於2024年將下滑約10%，重返2016年的水平。」

他相信，由於政府計劃於未來五年興建39,100個資助房屋供出售，將影響私人住宅需求，樓價未來不會大幅反彈。來自內地的購買力亦有限，並會集中於豪宅市場。

若下行走勢缺乏支持，明年一旦樓價再下跌10％，負資產數目料將升至約三萬宗水平。他表示，負資產數目上升及疲弱的樓市將對本港經濟增長及消費力帶來負面影響，並會影響政府的賣地收入。政府是時候調整房屋政策以支持樓市。

他有以下建議：
 

1. 全面撤銷冷郤樓市措施
   
   
2. 為首次置業的年輕人提供無息貸款，以協助晉身買樓階梯
   
   
3. 優先發展公屋，並訂立公營房屋及私人住宅的清晰界線
   
   
4. 加快在現有住宅區的基建發展，尤其啟德發展區

*初步數字

土地市場

截至今年11月 ，本財政年度的賣地收入目標僅實現14.2%，並有６幅地皮流標。本財政年度尚餘一季，政府將難以實現 850億港元的賣地收入目標。

高息及疲弱的住宅銷售令發展商在招標地皮時更趨保守，預計未來數月有更多地皮流標。這將令政府的土地收入大幅減少，並影響未來基建發展的資金來源及市場氣氛。

至於改契及換地，越來越多發展商選擇以傳統的商討模式申請補地價，而非採用標準補地價機制，主要原因是地價顯著回落所致。例如，發展商採用傳統的模式為油塘一幅冷凍貨倉及類近地皮住宅重建項目進行補地價，是次補價較採用標準補地價機制下低最少39%。

市價與標準補價的差距擴大，對利用標準地價表以加快補地價程序的效用將會減弱，令舊區重建及開發新發展區的進度放緩。

仲量聯行估價諮詢部資深董事區建強表示：「政府應適時檢討土地政策，以緩解目前的僵局，至少提高可以繼續出售地皮的機會，以保持城市發展。」

他有以下建議：
 

1. 更頻繁檢討標準補地價額，宜調整為每六個月檢討
   
   
2. 恢復勾地表機制，增加成功售出地皮的機會，避免流標對市場造成負面的連鎖效應
   
   
3. 由於土地收入下降及作未來基建發展的資金有限，政府宜優先開發發展商有較大興趣的項目，減慢低迫切性的大型項目，如交椅洲人工島

(左至右) 仲量聯行估價諮詢部資深董事區建強、仲量聯行資本市場部執行董事鄧潔瑩、仲量聯行香港主席曾煥平、仲量聯行香港商舖部主管唐偉樂及仲量聯行港島商業部主管郭禮言 (Sam Gourlay)