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香港

脫歐為海外投資者打開英國地產市場的大門

當市場重拾信心,受壓的樓市及住宅動工量減少將推高樓價


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隨著英國2019年第一季度將轉向脫離歐盟,脫歐將成為未來兩三年主導英國地產市場的主要因素。而這段期間英國住宅市場將保持活躍。

利率低企、英鎊匯率疲弱、按揭市場利好以及樓市偏軟為海外投資者帶來投資機遇,特別是當英國脫歐消息流出及政府額外增收3%的印花稅抑制了樓價上升的壓力。短期內,新的住宅動工量料將下跌,於2021年住宅供應量的短缺將掀起新一輪樓價升浪。

仲量聯行英國住宅部主管Andrew Frost表示︰「英國脫歐,隨之而來的不穩定因素和市場動盪將使發展商以較審慎的態度,減慢住宅新供應。」

仲量聯行研究估計,英國住宅的動工量將會從2007年每年興建184,000個單位減少至2018年每年興建134,000個單位。倫敦住宅供應減慢的情況將尤其明顯,今後兩年倫敦住宅供應將開始下降至每年16,000個,直至2021年才回升至每年23,000個。

仲量聯行英國住宅研究部董事Neil Chegwidden解釋︰「英國邁向脫歐,不但令倫敦經濟變得更加脆弱,更令住宅市場著重於倚賴本地及海外投資者,因而更容易受買家信心起伏影響。」

「假設英國脫歐談判達成的條件不太惡劣,我們可展望2020年倫敦住宅市場將會反彈,隨後英國其他地區樓市亦會相繼復甦。」​

- Neil Chegwidden, 英國住宅研究部董事

「然而,倫敦樓市短期供應量下降,意味著當市場恢復信心時,樓價便會反彈。屆時發展商將重新開展興建房屋,儘管供應速度緩慢。」

雖然英國住宅市場即時受到歐盟公投脫歐的不穩定因素影響,但更多跡象顯示,脫歐帶來的影響將在今年年底得以緩解。之後的投資活動將漸見頻繁,鞏固了倫敦地位,成為機構及個人客戶的理想投資目的地。

2014年12月印花稅政策已抵消樓價下滑的影響力。倫敦核心區(Prime Central London)樓價預計今年將會橫行,並於2018年上升1%——到時樓價會更為相宜,正是入市投資的好時機。

Chegwidden表示︰「假設英國脫歐談判達成的條件不太惡劣,我們可展望2020年倫敦住宅市場將會反彈,隨後英國其他地區樓市亦會相繼復甦。」

我們預期倫敦樓價於2021年前每年可有5%的升幅,與全國樓價增幅看齊。長遠而言,我們預料由現在起至2021年,倫敦核心區樓價將上升15.2%,租金則上升11.4%,而全國整體樓價上升13.1%,租金則上升17.6%。

其他潛力優厚的地區能提供更高的潛在回報。

東倫敦正冒起成為推動英國住宅市場的火車頭之一,每年為公共財政帶來50億英鎊收入,是整個英國東部之冠。位處倫敦市邊陲的Hackney區是近期冒起的新星,除了以文藝古蹟聞名,近期亦受惠於英國資訊科技界的擴展而有所轉變。

現時Hackney有45,000名資訊科技界人士工作,自治市內的住宅需求強勁,使過去10年平均樓價推高了111%,超出了整體倫敦的平均增幅。

然而,Hackney並非唯一吸引英國本地及海外投資者注視的新焦點。曼徹斯特市中心是未來五年全英國資本升值潛力最高的市場,其租金增長表現亦是全英之冠。

2016年樓價及住宅租金分別飆升15%和11%。我們預計銷售價格將於2017年同期上升7%,租金則上升3%。

仲量聯行曼徹斯特住宅部主管Louise Emmott表示︰「未來數年新落成的住宅項目不多,而落成的住宅亦多推出至私人住宅租賃市場,對公開銷售市場的樓價構成巨大的上升壓力。」

倫敦人口急速增長,地區經濟蓬勃,加上大量國際投資者及英國機構競投爭奪主要的大型地皮,為2016年帶來平均15%資本值增幅。 

如欲查詢住宅銷售樓盤詳情,請瀏覽仲量聯行香港物業搜尋頁。如欲查詢更多有關仲量聯行國際住宅物業服務,請聯絡黃嘉欣女士