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香港

香港住宅單位——沒有最小,只有更狹小

新推出的空置稅將促使發展商興建更多細單位以保障銷情



香港住宅單位細小向來於全球見稱,隨著香港政府於近月針對發展商推出空置稅,新盤單位的平均面積勢將愈建愈狹小。

新措施將促使發展商設法在最短時間內把樓盤售出,也如仲量聯行研究部主管馬安平所言,這將意味著發展商會興建更多「狹小單位」。他表示︰「大型豪華住宅的銷售時間一般較長,加上隨著空置稅即將生效,發展商也不會希望單位長期空置,囤積居奇。」

香港新推出的空置稅規定下,發展商須在入伙紙發出後的12個月內把所有單位出售或租賃。如果未能把單位出售或出租,發展商須支付相當於未售出單位應課差餉租值200%的稅項,或是單位每年租金的兩倍。

愈建愈狹小

2013年至2017年間,香港平均住宅單位面積下降了39%,現在只有約628平方呎,有的單位甚至還要小幾倍。位處屯門的一個發展項目中,最小的單位面積僅為128平方呎;毗鄰國際機場的愉景灣一幢新建項目也即將提供100平方呎以下的單位。

仲量聯行資本市場部區域董事莫凱傑認為,雖然這些住宅單位面積細小,但卻對抑制需求起不了甚麼作用。他表示︰「住宅單位越細小,發展商就越易於售出,這是因為收緊按揭政策已扭曲了市場運作。」

馬安平也認同︰「市民的供樓負擔比率已超越健康水平,發展商推出的住宅單位大小,正是按一般買家能負擔的金額來興建。發展商興建的正是市場可以消化的住宅單位。」

立例的原因?

環視亞洲各地,不少政府已正在立例限制住宅單位大小,以保障居民身心靈健康。曼谷已規定住宅單位最小面積,新加坡則限制發展商興建「納米樓」的數目。

然而,香港卻是另一回事。


馬安平表示︰「政府過去推出的樓市政策,無一能有效促使發展商推出大一點的單位。」

2010年,由於香港政府擔心市場充斥大型豪華住宅,於是當年推出試行計劃,於賣地章程中加入了發展條款,規定每個發展項目的最少住宅單位數目。此舉旨在鼓勵發展商出售更小、更實惠的住宅單位。

馬安平表示︰「從此以後,住宅市場便經歷180度轉變。」

隨著立法會議員最近倡議每年提供20,000個住宅單位,市場未來十年似乎也不會出現政策緩解問題。

馬安平指︰「從不同方面來看,對政府來說,讓發展商興建大量小型單位而非數個豪華住宅,都是利多於弊,因為這有助於政府加快達到住宅供應目標,可見住宅的宜居性並不是政府首要關注的事。」

如欲解更多詳情,請瀏覽仲量聯行投資銷售與收購網頁,或聯絡馬安平