律師行遷離中環非一時「潮流」

隨著中環寫字樓租金正重返2008年全球金融海嘯前的高位，愈來愈多租戶選擇遷離中環。

最近較為吸引傳媒廣泛報導的個案來自法律界。大部分美資和英資的跨國律師行長久以來都是中環寫字樓的中堅租戶。然而，我們在過去12個月留意到不少的跨國律師樓正遷出中環。

英國博聞律師事務所（簡稱BLP）於2016年5月宣佈將辦事處由中環遷往鰂魚涌，法律界便旋即掀起遷移浪潮。這是有史以來首次有國際律師行於鰂魚涌設置辦公室。這邊廂BLP表示遷出中環，那邊廂總部設於倫敦的英士律師行Ince & Co.亦隨之把辦事處搬遷到鰂魚涌。

相比租金屬全港最可負擔水平的九龍東，中環的平均租金已相對高出四倍，因而成為中環租戶遷離中環的主要原因。然而，除了高昂租金外，法律界租戶還考慮到其他因素，那就是地理上律師樓把辦事處搬近客戶群可帶來的近水樓臺之利。

仲量聯行研究部主管馬安平表示︰「香港的BLP和英士律師行提供的專業服務領域包括航空、船運、基礎設施、房地產、保險、國際貿易、能源和天然資源。大部分這些行業的辦事處都不是設於中環，由此可見，雖然大家很容易把這兩項簽成的租約定性為「獨特」或「單一」事件，而不是個廣泛趨勢，但現在是時候要再次反思這現象。」

後來有傳富而德律師事務所（Freshfields Bruckhaus Deringer，簡稱富而德）亦同樣計劃遷戶至鰂魚涌，令過去數月律師樓租戶遷移的情況出現急速進展。如果富而德落實租約，將會是首次位列「魔術圈」（Magic Circle）的國際律師樓遷離中環。此舉亦同時意味著香港將有最大型外資律師樓在中環以外設立約四萬平方呎的辦事處。

與先前兩項簽訂租約不同，富而德的舉動將有可能重塑市場遊戲規則。自從富而德遷移的傳聞一出，我們收到律師樓查詢中環以外寫字樓的個案急劇上升，他們查詢的地區包括港島南的黃竹坑。

率領仲量聯行香港寫字樓租賃代理團隊的租戶代表部主管Andrew Yates表示︰「這些近期簽訂的租約的確引起我們許多客戶的濃厚興趣。陸續建成的優質商廈和基建項目，加上技術上的創新發展，使辦公室景觀設計類型愈來愈多樣化，讓租戶可從更多不同選擇中建立業務。」

繼早前銀行及會計業遷離中環後，法律界快將成為下一個願意脫離中環的行業。這對於中環以外的業主是個利好消息。過去十年，大多數香港最具規模的投資銀行已經把大部分部門遷離中環，只剩下少部分能夠在中環以外地區承租較貴寫字樓的租戶。目前中環甲級寫字樓市場有10%的租戶來自法律界，共承租了約250萬平方呎的甲級寫字樓面積。過往法律界租戶因為傳統只在中環設辦公室而被忽略了其龐大需求，現在業內既有出走中環的意向，此界別亦成為重要的潛在客戶群。

初期受惠於法律界商圈遷移的似乎就只有港島區寫字樓市場。連鰂魚涌在內的港島東似乎是目前最大得益者，因為此區是大部分外資律師行選擇遷移落戶的地方。雖然如此，正興建更多優質甲級寫字樓的灣仔或銅鑼灣也或可於一段時間後從中分一杯羹。

仲量聯行香港寫字樓租賃代理主管龐定勤預測︰「法律界租戶將逐漸平均散佈香港，令香港整體得益。租戶要遷進某區不再受限，反而促使更多非核心商業區的甲級發展項目在本地寫字樓市場形成嶄新常態。」

然而，這不意味著有即時出現律師樓大規模遷離中環的可能。以美資律師樓為例，他們較大可能比英資律師樓在中環多逗留一段時間，因為英資律師樓在倫敦有較多遷離商業核心區的經驗。此外，商圈遷移速度步伐亦會受租期限制。

馬安平補充︰「雖然我們相信中環租金短期內將會持續上升，但因為區內寫字樓空置率不高於2%，緊張的空置率將有可能限制了業主繼續推高租金的能力。」

現時中環甲級寫字樓平均呎租高企於112港元，相比之下，灣仔或銅鑼灣為64港元，港島東則為48港元。現時租戶需要承擔的還原舊址工程和裝修新寫字樓的開支，相當於平均呎價25港元，標準租期三年，按月攤還。即使計算此資本開支在內，遷離中環仍可為租戶省下一大筆支出。

法律界租戶遷離商業核心區或會激發更多中環傳統租戶出走另覓機遇。香港寫字樓市場面貌正不斷轉變，當中有新興寫字樓市場讓不同行業在新地區聚集。法律界租戶遷離商業核心區只會更快促成此轉變。

要獲得更多香港寫字樓租賃市場的趨勢，請聯絡馬安平或瀏覽我們的Hong Kong Research Hub.