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News Special

香港

零售市道復甦在望 零售商重拾信心開舖

富廣告效應的街舖帶來矜罕投資機遇


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零售業經歷多月寒冬後,零售商終於對香港零售市場感樂觀。目前主要購物區租金已較2014年的高峰期平均下跌41.2%,零售業績現已逐步回升。預期市場即將見底的零售商,不但看準租金低企的機會鎖定新舖,還走出商場較為安舒的投資環境,在黃金購物地段承租街舖來提高品牌曝光率。​

仲量聯行亞太區商舖部董事James Assersohn表示︰「很興奮能看到零售商過去12個月前的悲觀情緒一去不再,現在他們已樂觀預期市場將於明年復甦。銅鑼灣和中環商舖租金已下跌50%,為品牌創造機會,讓他們得以進駐昔日無力承租的黃金購物地段。」​

Assersohn表示,現時Adidas承租了原先Coach的舖位,意大利內衣品牌Intimissmi也承租了位於銅鑼灣啟超道、原為周大福珠寶的舖位。這些例子都顯示市場正作出調整,為消費者提供不同價位的奢侈品,以及中價和可負擔的品牌選擇。​​

仲量聯行六月進行一項調查發現​,雖然受訪的五十間香港及國際零售商均認為核心街舖租金過高,但仍有62%受訪零售商擬於明年在香港開設新店。​

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今年首五個月訪港旅客人數比去年同期上升3.2%至23.6億港元,利好消息鼓勵零售商積極計劃擴張。另外,一般較不過夜旅客消費多一倍的過夜旅客也比去年同期上升5.7%至1,100萬人次。中國內地旅客人數在此時期也錄得3.4%的升幅,使零售市道前景更見明朗。​

Assersohn補充︰「香港零售業銷售額有三分之一來自中國內地旅客。大部分零售商較歡迎內地旅客,因為他們比其他地區的旅客消費還要多。」​

隨著過去三年消費模式和消費者概況已出現逆轉,市場對低中價品牌的需求較大,導致商舖租金面臨巨大的下行壓力。Assersohn表示︰「現時中價品牌需求上升,且業務增長理想,支持品牌開設新店。整體商舖租金下跌,零售商留意到,潛在租金對銷售額比例已達至可賺獲利潤的水平。」​

低中價品牌仍然是商舖租賃市場的需求主力。飲食營運商則仍然大受商場業主歡迎,而美容化妝品、中價時裝品牌,以及戲院和健身中心也正蓬勃發展。​

Assersohn評論︰「過去18個月以來,運動品牌發展得最為蓬勃,但珠寶首飾業績亦表現理想,前衛時尚的品牌也正處於利好發展的時期。」​

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展望未來六至九個月,Assersohn預期將有不少租戶嘗試重新與業主協商在市場高位時簽下的三年租約。他補充︰「市場上尤其是銅鑼灣核心地帶仍有少量商舖空置,需要吸納,我認為租金不會上升。」​

「有些零售商從前只能在商場開設店舖,因為他們無法承租租金較高的街舖。現時租金既已回落,承租街舖對零售商來說是提高品牌曝光的良機。他們可靈活運用街舖的空間,創造全新品牌體驗。」​

這趨勢正促使零售商開設聯乘店,如時裝店內引入餐飲。Assersohn解釋︰「零售商正尋找方法改善顧客購物體驗,保持他們對品牌的熱誠。顧客體驗更愜意,能提高顧客忠誠度和品牌意識。」​

然而,他還是預期零售商將繼續同時營運商場店舖及街舖,因為若在香港核心購物區以外地區大展拳腳,大部分零售商偏向選擇在購物中心設店。​

「購物中心提供合適品牌環境,多元化的租戶組合,且大部分商場均鄰近港鐵站,故在商場設店可確保有足夠人流。」​

今年至2021年,將合共有660萬平方呎的全新商場落成,面積相當於尖沙咀海港城的三倍。Assersohn表示,即使新商場落戶在香港各個住宅零售市場,市場也不會出現供應過多的問題,因為大部分新商場坐落在核心消費區以外的地區,而且只要有理想的租戶組合,新零售中心將能容易被市場吸收。​

他總結︰「香港絕對有足夠空間發展更多購物中心和零售商舖。」​

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