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News Special

香港

寫字樓低回報率和價格新高無阻投資需求升勢

本地投資者及自用業主尋求長線資產價值


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近期香港多幅商業用地以高價成交,成為傳媒焦點,包括恒基兆業地產奪得的中環美利道停車場商業地皮,以及南豐集團以246億港元新高價投得一幅啟德商業用地。交投帶動寫字樓投資氣氛更趨熾熱,足見香港商業物業投資市場出現戲劇性轉移。近期的高價成交不但重塑寫字樓資本值的指標價,也向市場發出訊息,表示租金仍有上升潛力。​

隨著投資者把資金遷離住宅市場,我們預期商業物業投資市場將於2017年下半年更添動力。寫字樓交投活躍,上半年佔物業投資總額的50%。雖然中國實施資本外流管制逼使大型中資投資者無法參與,令市場一度低迷,但本地投資者、發展商和自用業主的投資興趣卻為市場重新注入活力。​

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我們預測甲級寫字樓資本值將於2017年上升15-20%,中環寫字樓租金則將有5-10%的升幅。由於全港寫字樓空置率低企,整體寫字樓租金將上升0-5%。​

仲量聯行研究部主管馬安平表示︰「我們預測,隨著寫字樓新供應陸續落成,寫字樓租金將於2018年至2019年保持平穩,跌幅將低於10%。及後租務市場將回復增長,但我們不認為寫字樓租金將出現V型反彈。」​

近期所有政府出售的地皮價格均高於區內現樓價格。位於中環邊陲的美利道停車場以每平方呎樓面地價50,000港元售出,比中環核心區現樓售價還要高。​

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若把建築成本和發展商利潤一併考慮,南豐集團未來發展的啟德用地將要以呎價約20,000港元出售,比同區其他近期賣出的新物業呎價高8000港元。另一角度看,假設回報率上限為3%,寫字樓呎租需達70港元,九龍東目前租金呎價只需30港元。​

馬安平解釋:「啟德及九龍東正發展成香港第二大商業核心區,憑高發展潛力而吸引投資者。中環已建商廈的平均呎價為30,000港元至35,000港元,但南豐集團則以呎價12,000港元購入用地,讓這次交易看來像減價大平賣。」​

地價創下新高,把租金回報率壓至極低水平——2017年上半年甲級寫字樓回報率僅2.9%,但也無阻買家入市。​

馬安平指︰「核心商業區的寫字樓空置率低企,引起投資者極大興趣。我們相信,即使短期內市場新供應增加會推高空置率,寫字樓市場也將持續吸引投資者興趣。」 ​

目前寫字樓市場正吸引手持10至12億港元資金的本地投資者以及潛在自用業主,他們追求長遠投資,並希望效法花旗銀行和宏利,購置整幢大樓以及擁有命名權。​

馬安平解釋︰「對這類型投資者而言,低回報率和短期租務市場表現並非最大考慮因素,因為他們投資寫字樓是用作自用。」​

另一方面,近期中資投資者反應冷淡。馬安平預計︰「雖然中資投資者受資金管制困住,但管制一放鬆後他們便將重投市場。」​

今年上半年中央政府收緊審查海外房地產投資的政策,同時中資買家佔香港寫字樓投資市場由2016年的30%下降至2017年的7.6%。由於缺乏中資投資者的支持,今年整體商業成交總額將會下降。然而,我們預期市場將會保持活躍,今年年中成交價在一億港元或以下的寫字樓成交量較去年同期上升51%。​

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馬安平表示:「現時最佳的甲級商廈投資機會皆在非核心商業區,因為那裡有較高的資產增值潛力。我們對九龍東、黃竹坑及長沙灣的前景樂觀,而新世界發展今年早期便以118億港元投得區內兩幅政府用地。」​

中環面積小於5,000平方呎的乙級寫字樓也值得投資者注意。本地機構投資者看中了共享工作空間需求日增的投資機會,而乙級寫字樓便正引起了他們濃厚興趣。共享工作間的使用者願意支付呎租50港元,比乙級寫字樓實際平均租金高出10-20港元。​

馬安平補充︰「現時有一群潛在新租戶突然出現,他們有能力吸收這些商廈更高的租金,因而推高租金回報。」​

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