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香港

美利道停車場成交影響業主租戶

高價賣地將進一步加快跨國企業遷移港島東的步伐


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中環美利道停車場可說是香港今年最具代表性的賣地紀錄。連月以來,市場一直密切關注是次政府招標賣地,希望看出這幅發展商必爭之地最後會鹿死誰手。本地和中資發展商均對此用地有濃厚興趣,因為這是近二十年來第一幅政府出售的中環商業用地。​

美利道停車場賣地結果與預期分析有兩點大不同。其一,美利道停車場用地以232.8億港元賣出,每方呎樓面價相當於50,065港元。雖然它的總價被另一幅賣出的商業地皮超越,但此幅地皮的單位呎價卻是冠絕同儕。美利道停車場中標價創下新高後兩星期,南豐發展有限公司便打破紀錄,以246億港元奪得啟德一幅商用地,不過其每方呎樓面地價較低,平均呎價為12,864港元。​

其二,對於市場大部分均預期美利道停車場由中資地產商高價奪得,但最後卻由擁有豐厚土地儲備的恒基兆業地產奪得。恒地計劃於2022年前,在這31,000平方呎的用地上興建一幢樓高約20層、附設商舖的地標式甲級寫字樓,並按五十年地契中的要求,於地庫提供公眾停車場。​

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仲量聯行研究部主管馬安平表示,該地可發展樓面面積高達465,000平方呎,具潛力發展一幢面積相當於太古廣場三期的新式寫字樓。​

考慮預期建築成本及發展商利潤等因素,此發展項目呎價將介乎63,000至66,000港元。​

恒地有充足資金支付中標價,其中一個原因是恒地早前以44億港元把2016年底落成、樓高27層的金龍中心售予一名神秘買家,估計為恒地帶來19.96億港元收益。​

美利道停車場賣地之前,已有多個分層寫字樓以接近歷史新高的單位價格易手,包括灣仔會展廣場一個單位以2.652億港元出售,呎價相當於31,805港元,是該商業大廈第二高的單位價格。現時美利道停車場附近的寫字樓物業則以25,000至40,000港元呎價易手。​

馬安平指︰「自政府於2016年初將美利道停車場用地納入至2016/17財政年度的賣地計劃,市場對其售價的揣測,加上商業用地供應緊張,使該幅用地的資本市值推高了11%。」​

「根據我們計算,在此收購價格下,這個恒地旗下的地標式發展項目落成後,寫字樓月租將超過每平方呎200港元,租金回報率將相當於約3%。」​

如此高的租金可謂聞所未聞,雖然香港非從事高速增長業務的租戶認為如此租金現時實在高不可攀,但發展商似乎有信心市場有足夠能力承擔此租金水平。然而,當這旗艦商廈進駐市場後,屆時價格水平或將回落至合理水平。​

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國際金融中心二期可說是香港租金最高昂的寫字樓,其呎租已是180港元。可是,中資銀行及金融機構因為積極要在香港設立理想總部,亦因而對中環寫字樓空間累積不少需求。​

美利道商業用地售出前,四月份中環寫字樓租金已增長至每平方呎115.7港元。中環超甲級寫字樓空置率現時亦只有0.6%。​

仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)表示︰「現時中環整體寫字樓空置率持低約1.7%,此區寫字樓需求在整體香港市場亦仍然位處最高水平。在這些環境因素下,美利道停車場的中標價將進一步擴大中環租金升幅。」​

然而,現時市場預期,美利道停車場用地出售後,寫字樓投資市場的交投量會下降。​

馬安平預測︰「寫字樓業主不再進行最新的資產估值,而投資市場中商廈供應有可能暫時封盤。」​

美利道停車場賣地也對香港整個工商物業市場帶來連鎖反應。馬安平很快便指出,中資機構將繼續吸納中環,特別是維港海旁的工商物業,因為坐擁地標式商業大廈將有助機構在國內外建立良好的品牌信譽。另一方面,部分跨國企業則不選擇接受租金升幅,而選擇遷離中環。​

馬安平強調︰「連接國際金融中心及銅鑼灣維多利亞公園的中環灣仔繞道將持續催化商圈遷移效應,鼓勵企業由中環遷至港島東。」​

話雖如此,中環寫字樓供應其實還未見頂。馬安平總結︰「國際金融中心旁有一幅比美利道停車場面積還要大的用地。未來日子,我們將會看到一幢幢商業大廈在那裡拔地而起,並獲得積極建立國際聲譽的中資金融機構垂青。」​

要獲取更多有關美利道停車場的資料,請瀏覽我們研究部網頁或聯絡Denis Ma.​

物色出租寫字樓? 請聯絡 Alex Barnes. ​